rendita catastale vani inagibili
25.03.2020 /

Rendita catastale: anche i vani inagibili producono reddito

Una recente sentenza della Cassazione ha stabilito che, ai fini dell’accatastamento, va considerata solo la situazione di fatto e non l’agibilità

Nel mese di febbraio, la Corte di Cassazione è intervenuta dirimendo un contenzioso in corso da tempo tra l’Agenzia delle Entrate ed un contribuente, stabilendo definitivamente che anche i vani inagibili producono reddito e bisogna quindi considerarli in ambito catastale per stabilire la corretta categoria di appartenenza. È quanto emerge, in conclusione, dalla lettura della Sentenza n° 5175, depositata il 26 febbraio 2020 dalla Sezione Tributaria della Corte Suprema di Cassazione.

I gradi precedenti di giudizio

Il fatto nasce dalla scelta di un contribuente che, in relazione ad un immobile sito su due piani, pianoterra e sottotetto, aveva presentato una denuncia di variazione per accatastare il sottotetto come A/2 (abitazione di tipo civile) e il pianoterra come C/2 (magazzino e locale di deposito). A questa richiesta, l’Agenzia delle Entrate, studiate le planimetrie allegate alla denuncia, aveva risposto considerando i due locali come accatastabili in categorie A/7 (abitazione in villino) e C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse) considerando quindi sia l’abitazione che il vano al pianoterra come immobili con una rendita catastale maggiore rispetto a quelle della soluzione prospettata dal contribuente. Quest’ultimo ha poi impugnato l’avviso dell’Agenzia presso la Commissione Tributaria Provinciale, la quale la accoglieva perché

“il locale sottotetto aveva una altezza inferiore al minimo necessario per essere giuridicamente abitabile e il locale al piano terra risultava essere… in gran parte distrutto, fatiscente, e in stato di abbandono”.

L’appello dell’Agenzia delle Entrate veniva successivamente accolto dalla Commissione Tributaria Regionale della Campania che dava nuovamente ragione all’Agenzia stessa, soprattutto visto che il locale sottotetto era stato “modificato con una divisione in ambienti ed una sistemazione di finestre ed una terrazza a livello” che indicavano una chiara destinazione abitativa, mentre per il locale al piano terra la CTR aveva sostenuto che, se realmente tale vano era in una condizione di tale disfacimento, allora non si spiegava per quale motivo il contribuente avesse cercato di ottenerne l’accatastamento. Questo l’iter lunghissimo – la denuncia di variazione catastale era stata presentata addirittura nel 2010 – che ha portato all’intervento dirimente della Suprema Corte.

La sentenza della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del contribuente in merito all’illegittimità della decisione riguardante il locale sottotetto, secondo lui basata “sull’errata tesi per cui la situazione di abitabilità di fatto avrebbe prevalenza sulla situazione di inabilità… di diritto”. La motivazione della Suprema Corte è chiara:

“ai fini del classamento di un immobile non è rilevante la sussistenza dei requisiti necessari all’ottenimento dell’agibilità. L’accatastamento avviene per ogni unità immobiliare urbana, laddove con questa definizione si indichi ‘ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per sa stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio”.

Inoltre, sempre rifacendosi alle leggi vigenti, la Corte specifica che

“la categoria e la classe catastali debbono essere attribuite in ragione delle caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari”.

L’accatastamento si basa sulla situazione reale, di fatto, mentre, specifica la Corte, l’agibilità presuppone invece la sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico, valutate in base alla normativa vigente. Quindi, alla fine, “l’accatastamento non era condizionato dall’ottenimento del certificato di agibilità”, previsto nel 2010 all’epoca della denuncia, “ma era uno dei presupposti per l’ottenimento del certificato di agibilità”. In conclusione, di fatto, una eventuale inagibilità temporanea non priva un immobile del suo valore economico, pertanto la Cassazione ha rigettato i vari motivi di ricorso del contribuente, dando ragione all’Agenzia delle Entrate, confermando la rendita catastale maggiorata dell’immobile.

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