modifica destinazione d'uso immobile
23.11.2019

Modifica della destinazione d’uso di un immobile: procedure, tempi e costi

Breve guida a una pratica urbanistica particolare e in alcuni casi complessa

La destinazione d’uso di un immobile indica la finalità con cui questo immobile viene appunto utilizzato e il cambio di destinazione d’uso è la procedura che si esegue quando da un certo tipo di utilizzo si intende passare a un altro. Se ad esempio abbiamo un edificio finora usato come abitazione e vogliamo trasformarlo in negozio o in struttura ricettiva, in quel caso va chiesto il cambio di destinazione d’uso. Vediamo quindi come è possibile chiedere e ottenere questo tipo di modifica.

Cambio di destinazione d’uso, è sempre possibile?

Va chiarito innanzitutto che ci sono casi nei quali la modifica della destinazione d’uso di un immobile non è possibile. Il primo di questi casi è quello in cui a impedire il passaggio è il Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune in cui si trova l’immobile. Se dal PRG risulta che l’edificio in questione non può assumere la destinazione d’uso desiderata, la nostra domanda non verrà accolta. Per scoprire cosa prevede il Piano Regolatore in merito all’immobile che ci interessa è necessario recarsi presso gli uffici comunali dedicati. Il cambio di destinazione d’uso non è concesso, all’interno di un condominio, anche nel caso in cui a vietarlo sia il regolamento condominiale. Per essere vincolante tuttavia il regolamento deve essere stato stipulato sotto forma di contratto e approvato all’unanimità. Una successiva votazione dell’assemblea condominiale può tuttavia modificare i termini del regolamento.

Procedura per il cambio di destinazione d’uso

Sono due le strade percorribili a livello burocratico per modificare la destinazione d’uso di un immobile e variano a seconda del tipo di cambiamento necessario. In particolare, se il cambio di destinazione d’uso non richiede l’effettuazione di lavori, allora sarà sufficiente richiedere la SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività – a un tecnico abilitato e presentarla in Comune. Se invece la modifica richiede l’esecuzione di opere, anche di piccola entità, allora sarà necessario depositare in Comune l’apposita domanda e l’ente, dopo aver effettuato tutte le necessarie valutazioni, stabilirà se rilasciare o meno il Permesso di Costruire. Questa la normativa a livello generale, tuttavia gli aggiornamenti legislativi più recenti hanno introdotto delle semplificazioni prevedendo che il passaggio da una destinazione d’uso all’altra, nel caso in cui l’utilizzo dell’immobile resti comunque affine, non comporti la richiesta del Permesso di Costruire anche se risulta necessario realizzare delle opere e degli interventi.

Catasto e certificazioni

E’ importante precisare che la modifica di destinazione d’uso riguarda la sezione Urbanistica del Comune e si distingue quindi dalla parte catastale che invece, eventualmente, va aggiornata in seguito all’avvenuto cambio. La modifica di categoria catastale è quindi consequenziale a quella della destinazione d’uso e ad essa collegata perché il cambio inciderà ovviamente sui livelli di imposizione fiscale e in particolare sul pagamento di IMU, Tasi e Tari. In seguito alla modifica di destinazione d’uso, affinché l’immobile sia in regola è necessario inoltre produrre il Certificato di agibilità e la Certificazione Energetica.

Tempi e costi per il cambio di destinazione

I tempi per il cambio di destinazione variano a seconda che sia necessario il Permesso di Costruire o che basti invece la SCIA. Nel primo caso tra il reperimento della documentazione necessaria alla presentazione della domanda e i tempi di valutazione del Comune, verosimilmente non si avrà una risposta prima di 3 o 4 mesi. Per la SCIA invece, 2 o 3 mesi sono il lasso di tempo mediamente necessario. Molto dipende comunque dal Comune in cui ci si trova ad operare. Per quanto riguarda i costi, anche questi variano sensibilmente di caso in caso. Per avere un’idea bisognerà comunque sommare alla spesa per l’effettuazione di eventuali opere di adeguamento, le parcelle del professionista incaricato di seguire l’iter, gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria: queste ultime due voci variano a seconda del Comune. Certamente la cifra totale sarà nell’ordine di alcune migliaia di euro.

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