26.04.2019

Disdetta del contratto di affitto, ecco come funziona

Adempimenti, costi e tempi necessari per disdire un accordo di locazione

Al momento della stipula di un contratto di affitto il locatario e il locatore si impegnano per un periodo di tempo che, a seconda del tipo di contratto scelto, può variare significativamente: nel caso di affitto di un’abitazione si va generalmente dai 6 mesi agli 8 anni (4+4). Può succedere poi che una delle due parti abbia necessità di svincolarsi da questo impegno prima del termine previsto: è questo il caso in cui si procede a dare disdetta anticipata del contratto. Vediamo quali sono le regole che disciplinano questa fattispecie, sia nel caso in cui a presentare disdetta sia l’affittuario, sia nel caso in cui lo faccia il proprietario dell’immobile.

Disdetta contratto di affitto da parte dell’affittuario

L’affittuario che vuole svincolarsi anticipatamente dal contratto di affitto può farlo in qualsiasi momento, ma deve inviare al titolare dell’immobile una comunicazione di disdetta anticipata. Questa comunicazione deve essere recapitata o attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno o per mezzo di posta elettronica certificata. Nel caso si tratti di un’abitazione la disdetta deve essere comunicata da parte dell’inquilino con almeno 6 mesi di anticipo. Fanno eccezione i contratti che prevedono esplicitamente un termine diverso – e magari inferiore – per inviare l’avviso o quelli di natura transitoria che, avendo una durata massima di 18 mesi, possono essere solitamente disdetti con un preavviso di 3 mesi.

Disdetta contratto di affitto da parte del proprietario

Diverso è invece il caso in cui a voler recedere anticipatamente dal contratto sia il titolare dell’immobile. Il locatore – a meno che questa possibilità non sia esplicitamente prevista in un’apposita clausola inserita nel contratto stesso – non può infatti farlo in ogni momento, ma deve attendere la prima scadenza contrattuale, quindi i 4 anni nel caso di contratto 4+4 e i 3 anni nel caso abbia stipulato un 3+2. Anche per il proprietario vale inoltre l’obbligo dei 6 mesi di preavviso. Il mancato rinnovo inoltre deve essere motivato perché è consentito solo in determinati casi e in particolare:

  • quando il proprietario necessita dell’immobile per utilizzarlo come abitazione sua, del coniuge o di parenti entro il secondo grado in linea retta
  • quando il proprietario intende utilizzare l’immobile per l’esercizio, da parte sua o da parte del coniuge o di parenti entro il secondo grado in linea retta, di un’attività industriale, commerciale, artigianale o turistica
  • quando il proprietario intende demolire l’immobile per ricostruirlo o per ristrutturarlo
  • quando il proprietario intende vendere l’immobile e non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione: in questo caso all’inquilino è di solito riconosciuto il diritto di prelazione

Inoltre se il locatario non è regolare nel pagamento del canone di affitto e risulta quindi moroso, questa situazione costituisce un valido motivo di risoluzione anticipata del contratto.

Risoluzione consensuale del contratto di affitto

Molto più semplice è invece l’iter se entrambe le parti – locatore e locatario – vogliono risolvere anticipatamente il contratto. La risoluzione consensuale è infatti possibile in qualsiasi momento e l’unico obbligo che ricade sul titolare dell’immobile e sull’inquilino è quello fiscale, da assolvere in base a quanto indicato nel paragrafo successivo.

Disdetta contratto di affitto e adempimenti fiscali

In caso di disdetta di un contratto di affitto da parte di uno dei due soggetti vincolati – proprietario dell’immobile o affittuario – o di risoluzione anticipata consensuale del contratto stesso, vigono gli obblighi della comunicazione all’Agenzia delle Entrate e del pagamento dell’imposta di registro. La risoluzione anticipata deve essere comunicata, entro 30 giorni dall’evento, o tramite i servizi telematici dell’Agenzia oppure presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato. L’imposta di registro ammonta a 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento, utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia oppure con il modello F24 – Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503. In caso di contratto stipulato con la formula della cedolare secca, anche nell’eventualità della risoluzione anticipata, l’imposta di registro non è dovuta.

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