29.11.2019

Agevolazioni prima casa, compromesso d’acquisto e interessi passivi del mutuo: chiarimenti

Due precisazioni dell’Agenzia delle Entrate su tematiche di interesse generale per chi acquista un immobile

In questo articolo ci soffermiamo su tre precisazioni interessanti date recentemente dall’Agenzia delle Entrate, riguardanti:

  • le spese per il contratto preliminare d’acquisto, il cosiddetto “compromesso
  • la tempistica per accedere alla detrazione per gli interessi passivi del mutuo
  • un caso particolare: che cosa succede alle agevolazioni prima casa in caso di acquisto di due appartamenti confinanti e trasformati in un unico immobile

Quali sono le spese e le imposte previste per l’atto preliminare d’acquisto?

Quando si stipula un contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato anche “compromesso” o “preliminare d’acquisto”, si devono rispettare alcuni criteri stabiliti per legge che garantiscono l’effettiva validità del contratto stesso. Nello specifico il “compromesso” è un atto scritto, redatto alternativamente come scrittura privata, come scrittura privata autenticata o come atto pubblico. Quale che sia la forma scelta per la sua scrittura, il contratto va poi registrato nei 20 giorni successivi alla sottoscrizione delle due parti. Questo termine si allunga a 30 giorni nel caso in cui sia stato stipulato con un atto notarile. La registrazione del contratto preliminare comporta una serie di spese, ovvero:

  • imposta di registro in misura fissa di 200 euro, prezzo che non varia in base al prezzo stabilito tra le parti durante la compravendita
  • imposta di bollo fissa da 155 euro nel caso di scrittura privata autenticata o atto pubblico, mentre nel caso di scrittura privata si pagano 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe

Questo il costo di un atto di compravendita che non preveda un pagamento. Nel caso invece in cui il “compromesso” preveda un pagamento, si paga anche:

  • imposta di registro pari allo 0,5% della somma prevista come caparra confirmatoria, oppure
  • imposta di registro al 3% delle somme previste come acconto sul prezzo di vendita, nel caso in cui la compravendita non sia soggetta ad Iva
  • imposta di registro fissa di 200 euro qualora la somma prevista nel preliminare sia un acconto sul prezzo di vendita, ma la compravendita sia soggetta ad Iva

Ovviamente, l’imposta pagata per il contratto preliminare sarà poi detratta da quella che si paga al momento della registrazione del contratto definitivo di compravendita, cioè all’atto di rogito.

Per avere la detrazione degli interessi passivi il mutuo va stipulato prima del rogito?

L’Agenzia ha precisato anche la tempistica per rendere valida la detrazione Irpef relativa agli interessi pagati per un mutuo ipotecario, i cosiddetti “interessi passivi”. Perché si possa accedere a questa detrazione, l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale deve essere fatto nell’anno precedente o successivo a quello in cui si è effettuato il rogito, ovvero la stipula del contratto di mutuo. Quindi, è possibile acquistare l’immobile ed entro un anno sottoscrivere il mutuo ipotecario, oppure fare il percorso inverso, quindi accendere il mutuo ipotecario, ed entro un anno fare il rogito.

Appartamenti contigui accorpati in uno solo: che succede alle agevolazioni prima casa?

L’Agenzia delle Entrate ha risposto in merito a questo caso particolare, quello di un contribuente che vuole acquistare due piccoli appartamenti contigui tra loro, dichiarando di volerli subito unire ed accorpare creando un’unica unità immobiliare che adibirà a sua abitazione principale. Che cosa succede in questo caso alle agevolazioni prima casa? Sono usufruibili per entrambe le abitazioni acquistate? La risposta è , solo nel caso in cui, dopo la loro unione in un unico immobile, questa abitazione risultante abbia le caratteristiche catastali previste dalla normativa sulle agevolazioni, cioè che non rientri nelle categorie A/1, A/8 e A/9, oltre ad avere anche tutti gli altri requisiti previsti per legge. In questo caso è possibile godere dell’agevolazione sia in caso di acquisto simultaneo di due o più unità contigue, sia di acquisto differito, cioè in un secondo momento, di un appartamento confinante con quello già in proprio possesso, al fine di crearne uno unico più grande. Le agevolazioni in questo caso si applicano sia nel caso in cui siano state già applicate per l’appartamento già in possesso, sia nel caso in cui non siano state applicate.

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