rigenerazione urbana e recupero edilizio regione lazio 2017

Lazio: nuova Legge sulla Rigenerazione Urbana e il Recupero Edilizio

22.08.2017

Approvata a luglio, sostituirà il Piano Casa: ecco tutte le novità

La Regione Lazio ha approvato la Legge Regionale n.7 del 18 luglio 2017, contenente le “Disposizioni per la Rigenerazione Urbana e per il Recupero Edilizio”. Una legge, questa, entrata in vigore il 19 luglio, che era necessaria, e che colma un vuoto normativo lungo quasi un decennio, durante il quale nel settore edilizio del Lazio si è operato in deroga.

Quali sono le novità principali introdotte da questa norma? Innanzitutto, nell’Articolo 1 sono elencate le molteplici finalità della Legge ovvero, tra le altre, “promuovere… la rigenerazione urbana”, “incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, favorire il recupero delle periferie, accompagnare i fenomeni legati alla diffusione di piccole attività commerciali… agevolare la riqualificazione delle aree urbane degradate e delle aree produttive”, “limitare il consumo di suolo”, “aumentare la sicurezza dei manufatti esistenti mediante interventi di adeguamento e miglioramento sismico”, promuovere “le tecniche di bioedilizia più avanzate, assicurando… lo sviluppo delle fonti rinnovabili”, “promuovere lo sviluppo del verde urbano”. Insomma una serie di obiettivi piuttosto ambiziosi.

Andiamo a scoprire, settore per settore, come questa nuova normativa intervenga per perseguire questi obiettivi.

 

RIGENERAZIONE URBANA NELLA REGIONE LAZIO

Partiamo dal punto cruciale che dà nome alla Legge. L’Art. 2 del testo indica tutto ciò che i Comuni dovranno approvare per i programmi di rigenerazione urbana i quali ovviamente saranno attuabili solo nelle aree indicate precisamente nell’Art. 1, che esclude aree inedificabili, centri storici e zone protette.

In particolare, spiccano “le premialità per il rinnovo del patrimonio edilizio esistente, per la realizzazione di opere pubbliche e/o per cessioni di aree aggiuntive in misura non superiore al 35 % della superficie lorda esistente”, premialità che “sono aumentate del 5% nel caso in cui la superficie di suolo coperta esistente sia ridotta di almeno il 15% a favore della superficie permeabile”.

Un ulteriore 5% di premialità è previsto infine “nel caso in cui gli interventi previsti… siano realizzati mediante la procedura del concorso di progettazione”. Per quanto riguarda le finalità di sostenibilità ambientale, si applicheranno le disposizioni della Legge regionale n. 6 del 27 maggio 2008 e il Protocollo ITACA della Regione Lazio. Allo stesso modo, si deve prevedere per questi programmi, una quota minima del 30% di utilizzo di materiali di recupero derivanti da demolizioni di opere e manufatti di edilizia civile.

 

RECUPERO EDILIZIO

L’Art. 3 del testo prevede che questo tipo di intervento sia regolamentato dai singoli Comuni del Lazio che individueranno “anche su proposta dei privati, ambiti territoriali urbani nei quali… sono consentiti… interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica o interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti”.

In questi casi, si riconosce una volumetria o una superficie lorda aggiuntiva, rispetto alle preesistenti, fino al 30% ed anche in questi interventi è riconosciuta una premialità aggiuntiva del 5% per gli interventi realizzati con il concorso di progettazione.

La Regione prevede poi, per questa tipologia di interventi, anche la possibilità del cambio di destinazione d’uso degli edifici nei seguenti casi:

  • se la nuova destinazione d’uso è indicata dallo strumento urbanistico generale vigente

oppure

  • se la nuova destinazione d’uso è compatibile o complementare all’interno delle categorie indicate nel comma 6 dell’Art. 3, ovvero testualmente “residenziale, turistico ricettivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente agli esercizi di vicinato” e “produttivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente alle medie e grandi strutture di vendita”

La Legge vieta, invece, il cambio di destinazione d’uso che abbia lo scopo di aprire nuove strutture di vendita medie e grandi.

 

CAMBIO DESTINAZIONE D’USO DEGLI EDIFICI

I Comuni del Lazio possono prevedere “interventi di ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici aventi una superficie lorda… di 10.000 mq” con cambio di destinazione d’uso tra quelle residenziale, turistica, direzionale e commerciale, escludendo anche in questo caso l’apertura di medie e grandi strutture di vendita e limitando gli interventi nei centri storici e nelle zone omogenee D (ovvero destinate agli insediamenti industriali).

 

MIGLIORAMENTO SISMICO ED EFFICIENTAMENTO ENERGETICO

Arriviamo al punto che ci interessa più da vicino, perché di fatto sostituisce la normativa precedente. I Comuni possono perseguire questi importanti obiettivi, poiché la Legge Regionale concede loro la possibilità di prevedere “interventi di ampliamento del 20% della volumetria o della superficie utile esistente degli edifici a destinazione residenziale, per un incremento massimo di 70 mq di superficie”.

Questi ampliamenti possono prevedere anche un “aumento delle unità immobiliari”, purché realizzati su “edifici legittimi o legittimati per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, anche se ricadenti nelle zone omogenee E” (ovvero quelle destinate ad uso rurale).

Come e dove possono realizzarsi questi interventi?

  • in adiacenza o in aderenza rispetto al corpo di fabbrica, anche utilizzando parti esistenti dell’edificio. Se questo intervento dovesse compromettere l’armonia estetica dell’edificio, si autorizza la costruzione di un corpo separato da quello esistente;
  • rispettando altezze e distanze previste dalla legge;
  • rispettando le normative sugli interventi di miglioramento sismico;
  • rispettando le normative statali e regionali in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia.

Importante poi evidenziare come questa tipologia di intervento non si sommi con gli altri ampliamenti che questa legge, o altre leggi precedenti ancora in vigore, consente di effettuare sullo stesso edificio.

Sono esclusi da questa possibilità gli edifici ricadenti nelle zone considerate insediamenti urbani storici dal PTPR (Piano Territoriale Paesistico Regionale).

 

INTERVENTI DIRETTI

La Legge prevede che, per perseguire le finalità indicate nell’Art. 1, siano “sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino ad un massimo del 20 % della volumetria o della superficie lorda esistente”, percentuale che per gli edifici produttivi scende al “10% della superficie coperta”.

Questo può avvenire però solo mantenendo la destinazione d’uso in essere, oppure cambiandola, sempre rimanendo all’interno delle leggi urbanistiche vigenti e all’interno della stessa categoria funzionale (come già indicato sopra).

A rischio di essere ripetitivi, ovviamente anche questa tipologia di intervento non si applica per gli edifici degli insediamenti urbani storici indicati dal PTPR.

Questi dunque gli ambiti di intervento principali indicati da questa nuova Legge Regionale, che prevede, infine, all’ Art. 11, che entro il 30 giugno del 2020, e successivamente con cadenza triennale, la Giunta presenti una relazione in cui siano indicati tutti gli interventi autorizzati dai singoli Comuni del Lazio per ognuna delle tipologie di intervento elencate nella Legge (comprese quelle che noi, per ragioni di tempo ed interesse, abbiamo omesso).

Insomma una relazione che servirà a monitorare l’andamento della Legge stessa, degli interventi previsti, analizzando quindi portata, qualità, caratteristiche e finalità dei singoli interventi in ogni Comune della Regione Lazio.

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