rapporto immobiliare residenziale 2017

Rapporto residenziale 2017: mutui in crescita, tassi e rate in calo

19.07.2017

Dati positivi per il terzo anno consecutivo sugli aspetti finanziari delle compravendite

Torniamo a parlare del Rapporto Immobiliare Residenziale 2017, redatto come sempre dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate  in collaborazione con A.B.I. e presentato lo scorso 15 maggio. Dopo l’analisi sul mercato in generale, realizzata nel precedente articolo, ora ci concentriamo sulla situazione legata ai mutui ipotecari e ai tassi.

 

DEFINIZIONE DI MUTUO IPOTECARIO

Innanzitutto, ci preme spiegare che cosa si intenda per mutuo ipotecario. Ci viene in soccorso lo stesso Rapporto che definisce “i mutui ipotecari per l’acquisto di abitazioni da parte di persone fisiche… esclusivamente in casi nei quali la garanzia reale è proprio l’abitazione acquistata”. Non rientrano quindi nella categoria gli acquisti realizzati con “mutui con ipoteca iscritta su un immobile diverso da quello acquistato o fornendo altra garanzia reale”.

Sono inoltre escluse dall’analisi dell’Osservatorio anche le “ulteriori forme di finanziamento… nonché la rinegoziazione del mutuo, operazione che… non comporta l’acquisto dell’abitazione”.

Stabilito quindi il raggio d’azione dell’indagine, andiamo a scoprirne i risultati, premettendo che anche in questo caso siamo di fronte a un andamento decisamente positivo e convincente.

 

I DATI SUI MUTUI NEL 2016

Il dato generale dice che nel 2016, anno a cui si riferisce il Rapporto, le compravendite effettuate utilizzando il mutuo ipotecario sono cresciute del 27,3% su scala nazionale rispetto all’anno precedente. Questa crescita è stata pressoché omogenea su tutto il territorio italiano: la forbice infatti è molto piccola, poiché parte dal + 25,1% del Centro e arriva al 28,9 % del Nord-Est.

Le compravendite attraverso il ricorso al mutuo ipotecario coprono ormai circa il 50% dell’intero mercato  immobiliare nazionale.

Osservando invece la differenza tra i Comuni capoluogo e quelli non capoluogo, si nota che il dato nazionale è identico (+ 27%), che l’aumento delle compravendite nei Comuni non capoluogo è anch’esso molto simile in tutte le zone d’Italia (la forbice è inferiore ai 2 punti, + 26% Sud e +27,9% Nord-Ovest), mentre è invece piuttosto marcata la differenza tra i Comuni capoluogo delle varie aree. In questo caso si passa infatti dal + 32% del Nord-Est al + 23% delle Isole, dato in ogni caso molto confortante.

Nell’articolo precedente si era parlato di trend positivo rispetto al numero totale di compravendite nell’ultimo triennio. Entrando nel dettaglio anche in questo aspetto del Rapporto, scopriamo che questa tendenza si è verificata anche per i mutui ipotecari negli ultimi tre anni (2014-16).

L’andamento dei mutui ipotecari rispecchia, come tendenza generale, quel che è avvenuto con il numero di compravendite. Il calo di acquisti con mutuo ipotecario si è verificato nel 2007 (esattamente come il calo generale di compravendite), ed è stato negativo, o fortemente negativo, fino al 2013. Poi, dal 2014, l’aumento, la fase al rialzo, conseguenza del segno positivo anche nelle compravendite totali, che in tre anni ha riportato l’indice ai livelli del 2010.

Questo vuol dire, se guardiamo il bicchiere mezzo vuoto, che non siamo ancora tornati ai livelli pre-crisi dei primi anni del millennio, ma guardando il bicchiere mezzo pieno, che comunque la tendenza al rialzo per un periodo di tre anni non si verificava da molto tempo. Siamo quindi di fronte a una ritrovata fiducia nel mercato e nell’erogazione di mutui ipotecari.

 

MUTUI E DIMENSIONE DELL’APPARTAMENTO

Analizzando i dati sulle dimensioni delle abitazioni acquistate con l’accesso al mutuo, l’aspetto interessante, anche se abbastanza prevedibile, riguarda l’incidenza sul totale di abitazioni acquistate a seconda del taglio dell’immobile. Difatti per le abitazioni di taglio medio e grande, gli acquisti con mutuo ipotecario rappresentano più della metà delle compravendite totali (rispettivamente 57,8 % per i tagli medi e 56,8% per quelli grandi). Più la dimensione dell’appartamento scende, più cala anche questa percentuale: 41% per i tagli piccoli, mentre, come è ovvio, per i monolocali la percentuale di acquisti con mutuo rappresenta solo il 21%.

 

CAPITALE EROGATO MEDIO

Anche il dato sul capitale complessivo erogato per gli acquisti con mutuo ipotecario nel 2016, come preventivabile, sale di pari passo con il numero di mutui concessi. 29,5 miliardi di euro, rispetto ai circa 23 del 2015: un incremento quasi del 28%, oscillante tra il 22% delle Isole e il quasi 31% del Nord-Est.

Suddividendo questi quasi 30 miliardi di euro nelle varie aree geografiche, la differenza tra nord e sud appare in questo caso nettissima: il nord-ovest detiene quasi il 38% del totale del capitale erogato, il centro oltre il 24%, mentre le isole solo il 5,8%.

Rispetto al 2015, risulta infine quasi stabile il capitale unitario, ovvero l’ammontare medio del capitale per abitazione: siamo infatti a circa 120mila euro medi erogati, con un rialzo minimo di 400 euro rispetto all’anno precedente. Anche questo dato, ovviamente, è una media tra i capitali unitari medi dei grandi centri, in genere decisamente molto più alti (nei Comuni capoluogo la media è di 153 mila Euro), e quelli nettamente inferiori dei piccoli centri.

 

TASSI DI INTERESSE E DURATA DEI MUTUI

Ultimo aspetto da analizzare è quello relativo a tassi d’interesse e durate media dei mutui.

Il calo degli anni precedenti si è confermato anche nel 2016. Il tasso d’interesse applicato alla prima rata del mutuo ipotecario è infatti sceso dello 0,44%, portandosi al 2,31% su scala nazionale, anche in questo caso con differenze tra le varie zone: i tassi medi sono infatti più alti al Sud (2,56%) e al Centro (2,46%), mentre nel Nord si attestano al 2,18.

La durata media dei mutui si conferma intorno ai 22 anni, e in questo caso il dato nazionale, confrontato con le varie aree del paese, non registra variazioni rilevanti (la forbice rimane tra i 23,2 e i 21,9 anni).

Ultimissimo dato, anche questo coerente con quanto analizzato finora, è quello relativo alla rata media mensile del mutuo.

Nel 2016 la rata media a livello nazionale è scesa a 570 Euro rispetto ai 592 del 2015. La forbice è piuttosto ampia, e in questo caso, se Sud e Isole si confermano il vertice basso (rata media nelle isole a 487 euro), non è il nord ad avere i dati più alti, bensì il centro con 637 euro. È evidente che in questo dato influisca in maniera notevole la Regione Lazio e la città di Roma soprattutto.

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