Mutuo: quali garanzie, mutui ipotecari e fondiari edilizi

Mutuo: garanzie richieste, rate, tipologie

27.03.2018

Vademecum, breve ma completo, per muoversi con facilità nel mondo del credito bancario legato agli immobili

 

Nel settore immobiliare la parola “mutuo” è una delle più importanti, utilizzate e diffuse. Chi per l’acquisto di un’abitazione non si è imbattuto in consulenti finanziari o banche per ottenere un finanziamento parziale o totale? Abbiamo sentito parlare di mutuo ipotecario, mutuo fondiario, mutuo edilizio, surroga, moratoria, tasso fisso, tasso variabile e di altri termini specifici e molto spesso abbiamo avuto difficoltà a comprenderne i significati ed i meccanismi.

In questo articolo proveremo pertanto a stilare un vademecum, un glossario, un breve, ma quanto più possibile completo, riassunto di tutto ciò che è necessario conoscere a proposito di questo argomento.

DEFINIZIONE DI MUTUO

Partiamo dalla definizione di mutuo, data dall’Art. 1813 del Codice Civile, in cui si specifica che un mutuo è un

“contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.

Negli articoli successivi (1814-1822) il Codice fornisce anche altre nozioni basilari, per esempio che le cose date in mutuo dal mutuante (ovvero il concedente) diventino di proprietà del mutuatario (ovvero il beneficiario), piuttosto che al mutuante debbano essere corrisposti gli interessi, pena la nullità del contratto; contempla inoltre i casi di ritardata restituzione o di difficoltà nella restituzione del debito da parte del mutuatario.

MUTUO: GARANZIE RICHIESTE

Il mutuo che si richiede per l’acquisto di un’abitazione o comunque di un immobile, qualsiasi esso sia, si basa su due fondamenti importanti di garanzia:

  1. il primo deriva dal valore commerciale del bene, il quale, per ovvi motivi, non può essere inferiore all’importo richiesto per il finanziamento – normalmente se un immobile vale 100, l’istituto di credito finanzia 80, fatti salvi casi particolari;
  2. il secondo e più importante deriva dalle capacità di restituzione del debito che il mutuatario deve garantire alla banca attraverso un congruo reddito, dove per congruo si intende rapportato alla rata che ci si impegnerà a pagare. Molto spesso si ha il timore delle garanzie richieste dalle banche per l’erogazione del prestito, in realtà la banca, nell’analisi del cliente tiene conto che un 2/3 del reddito “disponibile” debba essere mantenuto libero per il sostentamento del fabbisogno familiare, mentre il restante 1/3 può essere destinato al rimborso del finanziamento.

CALCOLARE LA RATA DEL MUTUO SOSTENIBILE

All’interno di un nucleo familiare tutti coloro che producono reddito, anche se non intestatari futuri dell’abitazione, possono concorrere, sommando tutti i propri redditi, alla determinazione della “rata sostenibile”. Ovviamente tutti coloro che concorreranno nel reddito saranno chiamati “garanti” o “coobbligati” e pertanto firmatari anch’essi del mutuo che si andrà a contrarre. Qualora si abbiano in corso finanziamenti di qualsiasi natura – siano essi per acquisti rateali, carte revolving, cessioni del quinto – il reddito che verrà preso a riferimento sarà quello al netto dell’esposizione debitoria complessiva.

Per esempio:

Reddito netto in busta paga 1.500 €
Rata finanziamento auto 350 €
Cessione del quinto 150 €
Reddito al netto dei finanziamenti 1.000 € (a)
Rata sostenibile 1/3 333 €
Reddito del garante senza impegni finanziari 1.200 € (b)
Reddito totale a garanzia (a) + (b) 2.200 €
Rata sostenibile  733 €

 

MUTUO PERSONALE O IPOTECARIO

Il mutuo ipotecario è un finanziamento generale che viene richiesto non necessariamente per l’acquisto di un immobile, ma anche per scopi differenti, come per esempio la ristrutturazione o la liquidità. Questo tipo di mutuo è erogato dagli istituti bancari e proprio per il nome che lo caratterizza viene erogato in presenza di specifiche garanzie reddituali del richiedente e previa ipoteca che la banca iscrive sull’immobile (più in basso la definizione di ipoteca).

COME SI RICHIEDE IL MUTUO

Soffermandoci sul mutuo ipotecario richiesto per l’acquisto vediamo quali sono i vari passaggi:

PRIMI PASSI: SCEGLIERE LA BANCA

Una volta individuato il bene che si intende acquistare, uno dei primi passaggi importanti è conferire con un consulente finanziario: molte agenzie immobiliari collaborano con consulenti finanziari i quali propongono una rosa di proposte con vari istituti di credito.

Il consulente finanziario, analizzato il profilo del cliente, in prima valutazione comunica al cliente la rata che più si avvicina alle sue caratteristiche reddituali e comunica se è possibile ottenere il finanziamento richiesto in maniera autonoma o se è necessario l’intervento di eventuali garanti. Sulla base del profilo il consulente sarà in grado di orientare il cliente sulla tipologia di prodotto e presso quale istituto presentare la pratica. Altra possibilità è quella di recarsi autonomamente presso i vari istituti di credito e poi autonomamente analizzare le varie proposte, una procedura un po’ più lunga della prima.

ISTRUTTORIA PER LA PRATICA DEL MUTUO

Successivamente andrà istruita la pratica di mutuo, pertanto al consulente andranno forniti i vari documenti richiesti: documenti personali, documenti reddituali, estratti conto bancari o postali, certificati di residenza, stato di famiglia e civile.

PRIMA DELIBERA REDDITUALE

Qualora la richiesta di mutuo rientri in uno standard, normalmente entro pochi giorni la banca sarà in grado di emettere una delibera reddituale, indicando l’importo massimo finanziabile e la rata sostenibile.

PERIZIA DELL’IMMOBILE

Il passo immediatamente a seguire è effettuare la perizia dell’immobile, la quale deve essere preceduta dalla consegna alla banca di tutta la documentazione immobiliare: a tal fine è necessario che la stessa venga accompagnata da una proposta per l’immobile che si intende acquistare o da un preliminare di compravendita. La perizia è effettuata da un tecnico, un architetto incaricato dalla banca, il quale effettua sia una verifica documentale dell’immobile che una verifica fisica sul bene da stimare.

DELIBERA DEFINITIVA DEL MUTUO

Una volta che la perizia è rientrata con esito positivo la banca procede ad emettere la delibera definitiva e solo in quel momento si potrà procedere a fissare la data per la stipula dell’atto di mutuo e di compravendita che saranno stipulate contestualmente a cura del medesimo notaio, mediante due atti pubblici.
Contestualmente alla stipula dell’atto di mutuo il notaio provvede ad iscrivere l’ipoteca sul bene.

COS’È L’IPOTECA SULLA CASA

L’ipoteca è una iscrizione che viene effettuata a cura del notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e ha un importo ben definito che normalmente è pari ad una volta e mezzo o due volte il valore del credito finanziato dalla banca. L’ipoteca impedisce la trasferibilità dell’immobile a terzi fin tanto che il debito non sia stato estinto e garantisce la banca in caso di insolvenza totale del debitore.

L’ipoteca ha una durata ventennale, può essere rinnovata dall’avente diritto alla sua scadenza e deve essere cancellata nel momento in cui il debito viene estinto, o per pagamento totale al termine del periodo o per estinzione anticipata, che può avvenire con la vendita ad un terzo del bene.

VENDITA DEL BENE DURANTE IL PERIODO DI AMMORTAMENTO

Molti si chiedono se si può vendere l’appartamento se “sopra” c’è un mutuo. La risposta è certamente sì, ma bisogna seguire delle semplici regole:

  • una volta stabilita la data dell’atto di vendita del proprio immobile la prima cosa da fare è recarsi presso la banca che ha erogato il finanziamento e chiedere i conteggi di anticipata estinzione calcolati alla data del rogito notarile.
  • Quel giorno il cliente acquirente del nostro appartamento dovrà intestare, o lui personalmente o la propria banca (qualora per l’acquisto abbia anche lui usufruito di un mutuo), il primo assegno alla nostra banca per l’estinzione del debito mentre la differenza del prezzo sarà intestata direttamente al venditore.
  • Contestualmente il notaio provvederà a cancellare l’ipoteca del vecchio mutuo e ad iscrivere l’ipoteca per il nuovo debito contratto dal nuovo acquirente.

TRASFERIBILITÀ DEL MUTUO IPOTECARIO

Non è mai buona norma trasferire con la vendita il mutuo ipotecario, tra l’altro la maggior parte degli istituti di credito non lo consentono. Coloro che lo permettono spesso richiedono che la garanzia del debitore primario, cioè di colui che si sta liberando del bene, rimanga a fianco a quella del nuovo debitore, quindi è sempre consigliabile procedere con la contro-estinzione del primo mutuo e l’erogazione di un nuovo finanziamento.

INSOLVENZA IN CASO DI MUTUO IPOTECARIO

Non pagare il mutuo non è mai una buona cosa, anche perché in caso di insolvenza la banca attraverso una procedura giudiziale (detto in maniera molto semplicistica) può rientrare in possesso del bene e rivenderlo per recuperare l’importo del debito comprensivo degli interessi maturati e delle spese sostenute.

DURATA DI UN MUTUO IPOTECARIO

La durata oscilla in funzione dell’età del mutuatario e degli eventuali garanti, può essere rimborsato in ammortamento da un minimo di 5 anni fino ai 40, anche se è sempre consigliabile di fermarsi ad un massimo di 30.

PERCENTUALE DI IPOTECA RISPETTO AL VALORE DI ACQUISTO

Il mutuo ipotecario, come anzidetto, si può richiedere per ogni tipo di immobile, anche diverso dalla prima abitazione e può essere erogato per una somma anche superiore al l’80% del valore dell’immobile, ma si può arrivare a finanziare in taluni casi anche il 100%.

Dall’entrata in vigore della c.d. Legge Bersani, l’importo del mutuo non può superare mai il valore della compravendita. Gli immobili a destinazione non residenziale, quali per esempio negozi, uffici, laboratori, e altro normalmente vengono finanziati per un importo massimo tra il 50 ed il 60% del loro valore.

SPESE IN CASO DI MUTUO IPOTECARIO

Le spese per il mutuo ipotecario o personale sono:

  • l’istruttoria
  • la perizia
  • l’imposta sostitutiva, che può variare dallo 0.25% al 2% a seconda se si tratti di immobile residenziale o non, o se si tratti di acquisto prima abitazione o seconda
  • la polizza incendio, fulmine, esplosione, implosione, scoppio e caduta d’aerei, con vincolo in favore della banca (più comunemente definita “polizza incendio e scoppio”)
  • la polizza vita, che può essere richiesta in taluni specifici casi da parte dell’istituto
  • l’atto pubblico notarile di mutuo

MUTUI FONDIARI ED EDILIZI

Devono rientrare nell’ambito del D. Lgs. 385/1993 art. 38. Questa seconda fattispecie viene erogata alle imprese di costruzione durante la realizzazione degli immobili, a stato di avanzamento lavori (S.A.L.). L’istituto che eroga, finanzia la costruzione (o anche la ristrutturazione) sia di immobili residenziali che non residenziali, per i primi prevede una percentuale massima di intervento pari al 80% del costo di costruzione , mentre per i secondi dal 60 al 70%.

GARANZIE IN CASI DI MUTUO FONDIARIO

Il primo garante di questo mutuo, proprio perché erogato in corso di costruzione – quando l’acquirente non è ancora proprietario, ma solo promissario acquirente per via di un preliminare stipulato – garante nei confronti della banca è appunto l’impresa di costruzione. Resta però inteso che, al momento della formalizzazione dell’acquisto, attraverso la stipula dell’atto definitivo di compravendita, la garanzia della società di costruzioni deve essere sostituita da quella dell’acquirente, in modo che la proprietà venga liberata da eventuali future insolvenze o criticità del mutuatario.

ALTRE CARATTERISTICHE DEL MUTUO FONDIARIO

La perizia del tecnico in questo caso viene effettuata durante la costruzione, pertanto non deve essere nuovamente effettuata in sede di acquisto. Proprio per la caratteristica che questo mutuo ha di essere erogato in corso di costruzione, uno dei tanti vantaggi che si hanno ad acquisirlo è dato dal fatto che si può, nel corso del periodo della realizzazione, calibrare esattamente l’importo in base alle reali esigenze, senza che ciò possa compromettere nulla a livello contrattuale con l’impresa e questo fino alla fine della costruzione. Si può scegliere anche qui il tipo di tasso (fisso o variabile) e la durata dell’ammortamento sempre subordinata alla decisione della banca sulla scorta dei documenti che dovranno in ogni caso essere forniti per le dovute valutazioni.

Il mutuo edilizio viene erogato durante la costruzione sull’intero compendio immobiliare. Abbiamo sentito parlare spesso di frazionamento: una volta terminata la costruzione, l’impresa provvede all’accatastamento delle singole unità immobiliari e di concerto con la banca ed il notaio, si procede a frazionare la quota di mutuo complessiva, sulle singole unità immobiliari, frazionando conseguentemente la relativa ipoteca. Questa è la garanzia del cliente che acquista l’immobile da impresa, perché è grazie a questa procedura che il proprietario del singolo alloggio risponderà nei confronti della banca esclusivamente per la quota di mutuo di propria spettanza.

SPESE IN CASO DI MUTUO FONDIARIO

Le spese per un mutuo edilizio sono:

  • Rimborso forfetario all’impresa di costruzione delle spese sostenute per l’ottenimento e le varie fasi di erogazione del finanziamento
  • Spese di accollo
  • Polizza incendio e scoppio (solo se richiesto dalla banca)

Nell’articolo “Mutuo: tassi di interesse, surroga, sostituzione, rinegoziazione, ammortamento” continua il nostro viaggio nel mondo dei mutui.                                                                        

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