mercato immobiliare 2018 secondo trimestre

Mercato immobiliare: tra luci e ombre il secondo trimestre 2018

12.10.2018

Secondo i dati Istat i prezzi delle case sono cresciuti rispetto a inizio anno, ma restano in calo rispetto al passato

 

I prezzi delle case nel secondo trimestre del 2018 sono cresciuti rispetto al trimestre precedente, mostrando però un lieve calo tendenziale, cioè rispetto allo stesso trimestre del 2017. Rispetto al 2010, il calo dei prezzi continua a essere vistosissimo. Sono questi, in sintesi, i numeri più importanti pubblicati dall’ISTAT nel fascicolo “Prezzi delle Abitazioni, il consueto studio trimestrale relativo al mercato immobiliare italiano. Secondo i calcoli preliminari, nel secondo trimestre 2018 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) che, ricordiamolo, fa riferimento ai prezzi finali di tutte le compravendite avvenute nel territorio italiano, è aumentato del +0.8% rispetto al primo trimestre, mentre l’andamento tendenziale, cioè riferito allo stesso trimestre del 2017, è in calo seppur lieve, al -0,2%, quindi in miglioramento rispetto al -0,5%, sempre tendenziale, registrato nel periodo gennaio-marzo.

Il perché di questo calo, secondo i numeri forniti dall’ISTAT, è piuttosto evidente: il continuo calo dei prezzi delle abitazioni già esistenti. Questi prezzi, infatti, hanno registrato un -0,7% rispetto a un anno fa, dato che, se da un lato è più lieve del calo tendenziale registrato nel primo trimestre, che era pari al -1%, dall’altro segna il continuo segno meno relativo ai prezzi delle abitazioni esistenti. Se, infatti, si separa questo dato da quello dei prezzi delle nuove abitazioni, si scopre che quest’ultime, nello stesso periodo, continuano a crescere, passando dal +1% del I trimestre 2018 (calcolato rispetto allo stesso trimestre del 2017) al +1,6% del secondo trimestre, sempre calcolato rispetto allo stesso periodo dell’anno solare precedente. Appare quindi evidente che la “colpa” del calo dell’IPAB sia da attribuire ai prezzi del mercato delle case esistenti.

Se storicizziamo, sempre grazie ai dati ISTAT, l’andamento dell’IPAB dal 2010 (primo anno per il quale l’Istituto di Statistica ha a disposizione questa rilevazione), negli ultimi 8 anni, cioè dal primo trimestre 2010 a questo secondo trimestre 2018, il calo dei prezzi è addirittura al -15,8%, con quello delle case già esistenti che registra addirittura il -22,1%, a fronte, invece, del +0,8% dei prezzi delle nuove abitazioni. È in ogni caso molto importante sottolineare come questo andamento – sia quello storico profondamente negativo, sia quello tendenziale leggermente negativo – si inscriva in un contesto generale di forte aumento dei volumi di compravendita: l’OMI, come già da noi raccontato in un precedente articolo, ha infatti registrato per il secondo trimestre del 2018 un aumento tendenziale del volume pari addirittura al +5,6%.

Per completezza di informazioni, tornando ad analizzare solamente i dati del trimestre in esame, scopriamo che su base congiunturale, cioè rapportando le cifre al trimestre precedente (in questo caso il peimo trimestre del 2018), l’aumento dell’IPAB già indicato, pari al +0,8%, è un combinato disposto dell’aumento sia dei prezzi delle nuove case (+1,7%, rispetto al -1,6% del trimestre precedente), sia dei prezzi delle case già esistenti, che registrano un +0,7%, dopo lo stallo del primo trimestre 2018. Facendo la media dei primi due trimestri di quest’anno, quindi valutando l’andamento nel primo semestre 2018, l’IPAB è calato dello 0,4%: da un lato, per le nuove abitazioni l’indice è cresciuto dell’1,3%, dall’altro per le abitazioni esistenti si è registrato il -0,9%. L’indice negativo deriva ovviamente dal fatto che il peso specifico delle case nuove è di circa un quinto rispetto al totale delle abitazioni compravendute.

MERCATO IMMOBILIARE 2018: AREE GEOGRAFICHE E GRANDI COMUNI

L’ISTAT, nella seconda parte della pubblicazione, analizza l’IPAB suddividendo l’Italia nelle consuete cinque macro-aree geografiche, concentrandosi successivamente sui tre grandi comuni italiani (Roma, Milano e Torino). Sintetizzando velocemente, dai dati emerge che, nel secondo trimestre 2018 regna una differenza anche piuttosto marcata tra le varie aree. Al Centro, l’area che a noi più interessa approfondire, si registra un -1,6% rispetto a un anno fa, con un calo sia per le abitazioni esistenti (-1,4%), sia per le nuove (-2,7%), unica macro-area a registrare un calo per questo segmento del mercato, che invece cresce, nell’ordine, del 3,1% (Sud e Isole), del 2,7% (Nord-Ovest) e del 2,3% (Nord-Est). I prezzi delle abitazioni già esistenti, invece, sono in calo anche nel Sud e Isole (-1,5%), nel Nord-Est (-0,7%), e al Nord-Ovest in lievissimo aumento (+0,1%). A livello generale, l’andamento tendenziale dei prezzi non ha segnato un calo solo al Centro, ma anche al Sud e Isole, seppur in misura meno marcata (-0,6%), mentre nel Nord-Est è rimasto invariato, e nel Nord-Ovest è addirittura cresciuto dello 0,7%.

Il confronto storicizzato dal 2010 dimostra che è sempre il Centro a guidare in negativo la classifica, con un -21,9%, dovuto soprattutto al -26,2% dei prezzi delle case esistenti. Il Nord-Ovest e il Nord-Est si attestano attorno al -15,5%, in media rispetto al dato nazionale, mentre Sud e Isole hanno visto i prezzi calare, in questi otto anni, solamente del 7,7%. Questo dato apparentemente in controtendenza si spiega, invece, con il fatto che nel Mezzogiorno i prezzi fossero già ampiamente più bassi della media nazionale nel 2010, e che quindi il calo sia stato percentualmente meno marcato proprio per questa diversità strutturale.

Concludiamo l’analisi con il focus su Roma, Milano e Torino. A Roma emerge una forte flessione: l’IPAB su base tendenziale è sceso del 2,6% (-1,2% rispetto al I trimestre 2018), con i prezzi delle abitazioni esistenti calati del 2,2% tendenziale (+0,1% congiunturale), e quelli delle nuove case calati addirittura del 5,5% rispetto allo stesso periodo del 2017 (+1,8% invece rispetto al I trimestre 2018). A Torino il calo generale è di ben più lieve entità, con un piccolo -0,1% tendenziale. A Milano l’IPAB è addirittura aumentato, +2,2% rispetto al secondo trimestre 2017, con un aumento sia delle abitazioni nuove (+0,8%), sia delle esistenti (un notevole +2,7%).

Analizzando i dati dal 2010 a oggi, è ancora Roma la maglia nera, con il -25,3%, dovuto principalmente al calo drastico dei prezzi delle abitazioni esistenti, scesi del 27,5%. Torino registra il -21,9%, quindi anche nel capoluogo sabaudo l’andamento storicizzato è piuttosto negativo, e dovuto al -24,1% delle case esistenti. Anche a Milano il calo c’è stato in questi 8 anni, seppur con il -14,6%, quindi con un crollo vistoso, ma non vertiginoso come per le altre due metropoli in esame. Anche nella seconda città d’Italia in questo periodo l’IPAB delle abitazioni esistenti ha trainato verso il basso l’indice generale, con il suo -15,9%.

 

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