Mercato immobiliare 2018

Immobiliare 2018: meglio i piccoli Comuni delle grandi città

21.09.2018

I dati raccolti nella consueta pubblicazione trimestrale dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate

 

Anche nel secondo trimestre del 2018 si registra un andamento positivo e in crescita del mercato immobiliare residenziale in Italia, a conferma di una tendenza che perdura ininterrottamente dal 2015. È quanto emerge dal “Rapporto Residenziale”, la consueta pubblicazione trimestrale del’OMI, l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. I dati indicano un NTN (Numero di Transazioni Normalizzate, ovvero un indice delle compravendite) nel secondo trimestre 2018 pari a quasi 154.000, con una crescita del 5,6% rispetto allo stesso periodo del 2017 e del 4,3% rispetto al primo trimestre di quest’anno. Inoltre, queste quasi 154.000 compravendite indicano il tetto massimo raggiunto in un singolo trimestre negli ultimi 7 anni. Un mercato quindi che, dopo il periodo difficile terminato nel 2012, ha cominciato a dare segni di ripresa nel 2014 ed è in serie positiva, come dicevamo, dal 2015. Entriamo nel dettaglio.

La crescita del mercato è generalizzata: se infatti analizziamo i dati di questo trimestre rispetto allo stesso periodo del 2017, il + 5,6% su scala nazionale deriva da percentuali positive in tutte le macro-aree, a partire dal +9,3% del Nord Est, passando per il +7,1% delle Isole, dal 5,7% del Nord Ovest, poi dal 3,5% del Centro e chiude il Sud con un comunque positivo +3,0%. Dividendo invece il Paese tra capoluoghi di provincia e piccoli Comuni, la crescita maggiore si registra in questi ultimi (+5,9% contro il 5,1% dei capoluoghi), anche se la forbice è meno marcata rispetto al primo trimestre del 2018. Inoltre, sono tre le macro-aree in cui i capoluoghi raggiungono percentuali più alte dei piccoli Comuni: il Nord Est (+10,4% contro l’8,9%), il Sud (6,3% contro 1,8%) e, in misura meno marcata, le Isole (7,4% contro 7%). Nel Nord Ovest, invece, i piccoli Comuni sono al 6,3% contro il 4,4% dei capoluoghi, mentre ancora più marcata è la differenza al Centro, con i piccoli Comuni al 5,5% contro l’1,5% dei capoluoghi. Sono in ogni caso tutte rilevazioni positive, nessun dato tendenziale è negativo.

Passiamo alle superfici medie: anche da questo punto di osservazione i dati sono tutti in tendenza positiva. A livello italiano, la variazione delle STN (Superfici delle Transazioni Normalizzate) è del +6,3% rispetto al secondo trimestre 2017 (percentuale calcolata sull’area totale delle abitazioni compravendute), con una metratura media cresciuta di 0,7 mq, e giunta a 105,9 mq. Andando a vedere le macroaree, il Nord Est è in testa con 113,4 mq in media, seguito da Isole (107,8), Sud (106,3), Centro (105 mq) e Nord Ovest (101,4); se invece si guarda l’aumento medio della metratura rispetto a un anno fa, il Centro registra l’incremento maggiore (+ 1,3), poi il Sud al +1,1, il Nord Est al +0,7 e le Isole +0,6. Invariato il Nord Ovest, che registra lo 0.

Vediamo ora l’analisi dei tagli delle abitazioni oggetto di compravendita. A livello nazionale i due tagli più venduti, che da soli superano la metà delle compravendite totali, sono quelli 50-85 mq (30,6%) e 85-115 mq (27,9%). Seguono il taglio oltre i 145 mq con il 16,6% del totale, e quello 115-145 mq con il 15,9%. Fanalino di coda il taglio fino a 50 mq, all’8,9%. Se invece si calcolano le percentuali di crescita di queste cinque classi, ovviamente il discorso è più o meno inversamente proporzionale al numero di transazioni: più questo è alto, più la crescita è meno marcata. Infatti l’aumento più marcato riguarda il taglio da 145 mq in su, cresciuto del 9,1% su base nazionale rispetto al secondo trimestre 2017; segue il taglio più piccolo sotto i 50 mq, che registra il 6,3% (con l’unico dato negativo per macro-area, cioè il -1,4% nel Sud, ma anche il più positivo, +14,3% nel Nord Est). Poi il taglio 85-115 mq (+6,1%), quello 115-145 mq (5%) e infine quello più venduto, 50-85 mq, cresciuto del 3,5%.

Interessante notare che il Nord Est, oltre al “record” per l’aumento più marcato (quello sui tagli più piccoli), registra altre due percentuali superiori al 10%, cioè il +12,8% sui tagli over 145 mq e il + 11,8% per quelli 115-145 mq. L’unico altro dato in doppia cifra è appannaggio delle isole, che giungono al +10,3 sui tagli 85-115 mq.

IL MERCATO IMMOBILIARE NELLE GRANDI CITTÀ

Come sempre, la pubblicazione dell’Agenzia delle Entrate si concentra sulle otto principali città italiane per analizzare l’andamento del mercato nel trimestre in oggetto. L’andamento del mercato con il freno più tirato nei capoluoghi rispetto ai piccoli Comuni, di cui parlavamo poco fa, è evidenziato in misura ancora maggiore dai dati delle otto metropoli italiane. I tassi di crescita del mercato sono inversamente proporzionali alla grandezza dei Comuni, e questo vale nel rapporto tra piccoli Comuni e capoluoghi (+5,9% contro +5,1%, come già indicato prima), ed è ancora più marcato nella media delle otto città, che si “ferma” al +2,5%. Roma, è l’unica a far registrare un segno negativo rispetto al secondo trimestre del 2017 (-0,8%); le altre vanno dal +,27% di Napoli, al 2,8% di Bologna, al 4% di Torino, al 4,4% di Palermo e Milano e al 4,7% di Genova e Firenze.

Guardando alla percentuale di crescita totale delle superfici delle abitazioni oggetto di compravendita, il dato complessivo delle 8 città è +2,4%, con differenze piuttosto marcate: si va dal +7,3% di Firenze, al +5,7% di Palermo, per scendere a Torino e Genova (attorno al +3,5%), poi Milano e Napoli (di poco sotto al 2,5%), per chiudere con Roma, che cresce solo dello 0,4%. Anche l’aumento della metratura media, nel raffronto tra secondo trimestre 2017 e secondo trimestre 2018, è sceso nelle otto città maggiori di 0,1 mq; qui Roma è in controtendenza, registrando 1,1 mq in più, terza dopo Firenze (2,4) e Palermo (1,3). Le altre cinque sono tutte in negativo, con Torino e Napoli attorno al mezzo metro quadrato in meno, Bologna -0,9, Milano addirittura -1,6 mq.

Analizziamo, da ultimo, il mercato immobiliare delle otto città maggiori per tagli di appartamenti. L’aspetto principale è la concentrazione ancora più forte rispetto al dato nazionale di compravendite dei tagli piccoli, medio-piccoli e medi: se queste tre categorie a livello nazionale registravano rispettivamente l’8,9% (tagli inferiori a 50 mq), il 30,6% (50-85 mq) e il 27,9% (85-115 mq), nelle grandi città queste percentuali salgono rispettivamente al 13,1 e addirittura al 38,9 (per i tagli 50-85 mq), mentre il taglio medio è leggermente più basso (26,6%). In totale, quindi, nelle otto città gli appartamenti fino a 85 mq coprono il 52% delle compravendite, e quelli fino a 115 mq raggiungono addirittura il 78,6% (rispetto al 67,4 su scala nazionale). Residuale è quindi il mercato dei tagli grandi o grandissimi nelle grandi città, che però è anche l’unico che ha visto incremento nel numero di transazioni (tranne per Torino dove i tagli 115-145 mq sono stati compravenduti per il 5.9% in meno rispetto a un anno fa), con i picchi di Bologna e Firenze (rispettivamente +14,7% e + 10,4 per i tagli over 145 mq) e Palermo (+10,8% per i tagli 115-145 mq).

Nel totale, nelle città in questione le classi di appartamenti che hanno visto maggior incremento delle compravendite nel secondo trimestre 2018 rispetto al secondo trimestre 2017 sono la classe più piccola (<50 mq) con il +8,8%, quella grandissima (over 145 mq) con il 5,6%, poi i tagli 85-115 e 115-145 mq entrambi con un incremento del 2,5%, mentre fanalino di coda il taglio 50-85 mq, quello che da sono copre come visto quasi i 4/10 delle compravendite totali, che si è fermato al -0,2%.

 

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