tutele acquisto casa in costruzione

Acquisto immobili in costruzione: tutele nuove e vecchie

27.10.2017

Arrivano dal governo delle novità per tutelare maggiormente chi acquista “su carta”

 

Maggiori tutele in arrivo per gli acquirenti di case in costruzione. È una delle novità inserite nel testo della “Legge delega di Riforma delle Discipline della crisi d’impresa e dell’insolvenza”, approvata dalla Commissione Giustizia del Senato lo scorso 11 ottobre. Nel testo si prevede, infatti, che il contratto sia stipulato in modo tale da offrire maggiori garanzie e maggior controllo sugli adempimenti del costruttore. Prima di scoprire quali siano queste garanzie, vediamo quali tutele siano state previste finora dalla legge italiana per gli acquirenti di immobili “su carta”.

 

TUTELE ESISTENTI PER L’ACQUISTO DI CASE IN COSTRUZIONE

Nell’ottica di una breve ma esauriente sintesi della normativa in materia, si deve quindi partire dal decreto legislativo 122/2005, “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire” nel quale, all’articolo 2, si parla espressamente delle tutele previste per gli acquirenti in questo tipo di contratti che abbiano “come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire”.

In questi casi “il costruttore è obbligato… a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione… di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e…deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà”. In caso di inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore, l’acquirente può far valere il principio di nullità del contratto.

La fideiussione permette all’acquirente di essere tutelato perché garantisce la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo riscossi dal venditore fino al momento in cui si è manifestata una situazione di crisi. Quando si parla di crisi? In caso di pignoramento dell’immobile oggetto del contratto, di pubblicazione della sentenza di fallimento, di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo, o di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza.

Un’ulteriore tutela è indicata nell’articolo 4 del Decreto, laddove si obbliga il costruttore a stipulare e consegnare all’acquirente “una polizza assicurativa indennitaria decennale… con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi… derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere”. Insomma un’assicurazione che tuteli l’acquirente per 10 anni da eventuali errori di costruzione o altri problemi che si manifestino dopo la stipula del contratto definitivo.

 

NUOVE TUTELE PER CHI COMPRA IMMOBILI IN COSTRUZIONE

Arriviamo quindi alla “Legge delega di Riforma delle Discipline della crisi d’impresa e dell’insolvenza”, approvata dal Senato nel mese di ottobre, che indica maggiori garanzie in questa fattispecie giuridica.

L’Articolo 12 di questo testo è infatti dedicato agli acquirenti di immobili da costruire. Vi è indicato che, per garantire il controllo del notaio sia sull’obbligo di stipulazione della fideiussione, sia sulla polizza assicurativa decennale (facendo ovviamente riferimento, in entrambi i casi, al Decreto del 2005),  il Governo indica che “l’atto o il contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire… debba essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata”.

L’atto pubblico e la scrittura privata autenticata sono due tipologie di stesura e stipula di un contratto, che presentano e offrono un vincolo maggiore e una facilità maggiore di controllo e verifica da parte del notaio in merito al reale adempimento e conclusione del contratto stesso.

Insomma l’acquirente, con questo accorgimento, ha maggior tutela da eventuali comportamenti non corretti o errori della controparte.

Infine, nello stesso Articolo 12, si prevede anche che “dall’inadempimento dell’obbligo assicurativo” (sempre facendo riferimento al Decreto del 2005) “consegua la nullità relativa del contratto”. Quindi il Governo vincola in misura ancora maggiore il costruttore, prevedendo la nullità del contratto nel caso in cui non abbia provveduto alla stipula del contratto decennale d’assicurazione post-vendita.

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