Mercato residenziale: quarto trimestre 2019
28.03.2020 /

Mercato residenziale in rallentamento nel quarto trimestre 2019

Secondo il rapporto dell’Agenzia Entrate il mercato è ancora in espansione, ma con numeri più bassi rispetto alle rilevazioni precedenti

Mercato immobiliare residenziale: ecco una sintesi dei risultati del consueto “Rapporto trimestrale – Residenziale”, pubblicato dall’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e relativo al quarto trimestre del 2019.

Dati nazionali per macro-aree

Una crescita rallentata, frase apparentemente contraddittoria ma che fotografa perfettamente la situazione. I dati sul territorio nazionale indicano infatti, da un lato, un tasso tendenziale (ovvero confrontato con lo stesso trimestre del 2018) ancora in aumento, e questo conferma l’espansione di questo mercato, cominciata a fine 2014 e tuttora in corso; ma, dall’altro lato, il +0,6% registrato nel periodo ottobre-dicembre 2019, pur essendo positivo, è un dato nettamente più basso di quello del terzo trimestre (+3,9%) e, in generale, il più basso degli ultimi 19 trimestri. Nel dettaglio, osservando le macro-aree, vediamo che al Centro (-3,3%) e nelle Isole (-0,1%) il mercato nel quarto trimestre 2019 si è addirittura contratto (parliamo sempre di tasso tendenziale, quindi confrontato con lo stesso periodo del 2018). Positivi i dati invece al Nord-Ovest (+1,6%), al Sud (+2%) e al Nord-Est, che con il 2,2% è la macro-area più virtuosa. Analizzando poi il mercato dividendo i comuni capoluogo dai comuni non capoluogo, anche qui la variabilità è notevole, con i piccoli comuni che registrano dati tendenziali migliori (+1,4% su base nazionale), che partono dal +3,3% del Nord-Est, proseguendo con il 2,3 del Nord-Ovest, il Sud all’1,8%, con risultati negativi solo al Centro -1,9% e al Sud -1,8%). Per i comuni capoluogo, il dato tendenziale nazionale è negativo, -0,8%, perché nonostante i dati positivi di Isole (+3,5%), Sud (+2,7%) e quelli sostanzialmente in parità del Nord-Ovest (-0,1%) e Nord-Est (-0,2), i numeri sono fortemente condizionati dal calo drastico registratosi nel Centro, dove il mercato nei comuni capoluogo subisce un calo tendenziale del 4,9%. Per quanto riguarda invece la superficie media degli immobili oggetto di compravendita, il +1% su base nazionale deriva dalla crescita tendenziale del Nord-Est del 3,8%, seguita dal Nord-Ovest (1,6%), dalle Isole (1,3) e dal Sud (1,2) con unico dato in negativo al Centro (-3%), con una superficie media nazionale di 106,4 mq che va dai 115,5 del Nord-Est fino ai 101,7 del Nord-Ovest. L’ultima analisi su scala nazionale l’OMI la compie, come sempre, dividendo gli immobili per classi di superficie. Confermato l’andamento più marcato per le due classi opposte, quella degli immobili più piccoli (fino a 50 mq) che crescono su base tendenziale del 2,1% in Italia, e degli immobili più grandi (sopra i 145 mq) che crescono del 3,7%. Parliamo ovviamente delle due classi “residuali”, visto che complessivamente le tre classi intermedie, che comprendono tutti gli appartamento tra i 50 e i 145 mq, sono il 73,2% del totale delle case compravendute (con i due segmenti 50-85 e 85-115 che registrano il segno 0, e quelli 115-145 unici negativi con l’1,1% tendenziale su scala nazionale).

Le otto metropoli

Dedichiamo un breve spazio, come sempre, alla situazione delle 8 aree metropolitane, nelle quali si conferma il rallentamento di compravendite. Il dato tendenziale, infatti, è del -3,2%, dovuto soprattutto al -8% registrato a Roma, a cui si uniscono Firenze (-9,6%), Napoli (-5,4%), Genova (-3,9%) e Torino (-0,4%). In positivo solo Bologna e Milano, con aumenti lievi attorno all’1%, e Palermo oltre il 6%. In generale, i numeri delle grandi metropoli evidenziano come il trend positivo, partito nel 2014, nelle città sia arrivato al “top” nel 2016, e da lì sia progressivamente sceso. Negativa anche la superficie media degli immobili compravenduti che scende a livello percentuale su base tendenziale del 3,3% (Firenze sfiora il -11%, Roma supera il -8%) mentre la superficie media scende do 0,1 mq, attestandosi a 90,5 come media delle 8 metropoli (Palermo sempre al top con oltre 106 mq medi per immobile e Milano la più bassa con 82).

Depositi pertinenziali

Si conferma un settore in espansione più delle abitazioni quello dei depositi pertinenziali, ovvero sostanzialmente cantine e soffitte. Il dato tendenziale è +4,2%, con unico segno negativo al Centro (-3,4%), in netta opposizione con gli ottimi risultati al Nord (Nord-Ovest +7,1%, Nord-Est +9,1%) e al Sud (+5,4%). Nei comuni capoluogo la crescita tendenziale è arrivata ad un ottimo +8% (addirittura +21,8 al Sud) mentre nei piccoli comuni si attesta poco sopra il 2%. La superficie media dei depositi pertinenziali compravenduti nel trimestre aumenta, seppure in misura lieve (0,3 mq in più). Nelle 8 aree metropolitane il dato è del +5,6%, in evidentissima contrazione rispetto al +17% emerso nel raffronto tra terzo trimestre 2019 e terzo trimestre 2018. Questo +5,6% è, inoltre, frutto di un mercato completamente opposto e diviso in due. In quattro metropoli espansione del mercato, con il boom a Palermo che sfiora il +40% su base tendenziale, Milano che sfora il 30, Napoli (+23,2%) e Bologna (+17%) anch’esse in enorme aumento. Nelle altre quattro metropoli, invece, dati tendenziali in calo, con Torino che scende quasi dell’11%, Roma al -9,7% e Firenze e Genova tra il 5 e 6 in meno.

Box e posti auto

Segmento di mercato sostanzialmente stabile quello di box e posti auto, con il -0,1% tendenziale, ma con un confronto decisamente negativo con il dato tendenziale registrato nel terzo trimestre 2019 il quale, paragonato al terzo trimestre del 2018, aveva fatto registrare un netto +6%. Questo conferma il dato generale di rallentamento del mercato della fine del 2019. Il Centro si conferma protagonista negativo, con il -3,2%, mentre nelle Isole (+1,6), nel Nord-Est (+0,8%) nel Nord-Ovest (+0,4%) e al Sud (+0,2%) i dati sono positivi, anche se in maniera piuttosto blanda rispetto all’ultima rilevazione. Nelle otto aree metropolitane la crescita tendenziale di questo segmento di mercato è stata del 2,9% grazie al clamoroso +20% di Milano, seguito da Napoli (+14,2%) e Bologna (+11,2%), con Genova e Palermo sostanzialmente stabili (entrambe +0,7%) mentre Roma (- 2,6%) e soprattutto Firenze (-11,1%) e Torino (-12,9%) segnalano una contrazione vistosa.

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