guida completa ai contratti di locazione

Canone libero o concordato, contratti transitori e cedolare secca: guida completa ai contratti di locazione

07.03.2018

Cerchiamo di fare chiarezza sulle varie tipologie di affitto esistenti e sulle relative normative

 

Si fa presto a dire locazione: in realtà l’affitto di un immobile può sottostare a diversi regimi fiscali e può rispondere a normative differenti a seconda delle caratteristiche del contratto. Vediamo insieme quali tipologie di contratto di locazione esistono in Italia e quali caratteristiche interessano ciascuno di questi.

CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE LIBERO

È la tipologia di contratto che segue la legge economica della domanda e dell’offerta. Il prezzo è stabilito da un accordo tra le parti, frutto di una mediazione tra la richiesta del proprietario dell’immobile (locatore) e l’offerta di colui che intende prenderlo in affitto (conduttore): la Legge 431 del 1998 stabilisce i cardini della materia.
Non tutti i tipi di immobile possono essere locati a canone libero. Sono infatti esclusi da questa tipologia contrattuale, secondo quanto indicato dal comma 2, articolo 1 della legge:

  • le abitazioni di pregio (A1, A8 e A9)
  • le abitazioni ERP (Edilizia Residenziale Pubblica, ovvero le cosiddette “case popolari”)
  • gli immobili locati per attività turistica (case di villeggiatura o a uso foresteria)
  • cantine, garage e altri immobili a uso non abitativo

L’Art. 2 stabilisce inoltre il criterio del 4+4 ossia prevede che le parti possano stipulare “contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali, se non interviene disdetta da una di entrambe le parti, i contratti sono rinnovati per un periodo di” altri “quattro anni”. L’obbligo principale è quindi che entrambe la parti rispettino la durata minima di quattro anni. Ogni altro tipo di accordo di durata inferiore rende automaticamente inefficace, quindi impugnabile, il contratto.

Trascorso il primo quadriennio, qualora il locatore intenda recedere, deve inviare, almeno sei mesi prima della scadenza, al locatario, una comunicazione a mezzo raccomandata nella quale manifesti la volontà di disdetta, indicando uno o più motivi per cui necessità rientrare in pieno possesso dell’immobile. Si tratta di motivazioni ben precise, indicate all’Art. 3 della legge 431, per cui il locatore può avvalersi di questa possibilità solo in queste determinate situazioni. La stessa prassi si attua se è il conduttore a voler recedere (la legge in questo caso però non prevede che si debba specificare alcun motivo della volontà rescissoria).

In ogni altro caso, ovvero in caso di mancata disdetta alla prima scadenza da parte di uno dei due contraenti, il rinnovo del contratto è tacito per ulteriori 4 anni. Giunti alla scadenza naturale del contratto (quindi trascorsi gli 8 anni), entrambe la parti hanno diritto di “attivare la procedura per il rinnovo a condizioni diverse o per la rinuncia al rinnovo”. Il locatore e il conduttore possono quindi comunicare la loro disdetta inviando la raccomandata, sempre almeno sei mesi prima della scadenza, stavolta senza obbligo da parte del locatore di motivarne la ragione. Altra possibilità è, invece, che si accordino su cifre diverse, stipulando in tale caso un nuovo contratto.

Terza possibilità: in caso di inerzia, ovvero, qualora non pervenga almeno da parte di uno dei due contraenti una comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente per altri quattro anni alle medesime condizioni e così via per i successivi quadrienni.

CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO

Si tratta di contratti di locazione che possono essere stipulati per un minimo di 30 giorni e per un massimo di 18 mesi. Sono stati concepiti dai legislatori per soddisfare specifiche esigenze come ad esempio quella dei lavoratori che abbiano impegni fuori sede per un arco temporale breve e determinato. Si esaurisce alla sua naturale scadenza (concordata tra le parti) senza la necessità di alcuna comunicazione. Nel caso in cui, alla scadenza, le cosiddette “cause di transitorietà” che avevano reso possibile la stipula del primo contratto siano ancora in essere, le due parti dovranno rinnovare l’accordo e manifestare l’interesse nel proseguire la locazione transitoria.

Nel contratto-tipo transitorio deve essere presente una clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore e dell’inquilino. Questa motivazione deve essere provata con una documentazione specifica da allegare al contratto. Nei casi di inadempienza del locatore o di cessazione delle cause che hanno giustificato la transitorietà, il contratto-tipo, qualora il locatario lo esiga, si trasforma automaticamente in contratto a canone libero, quindi quattro anni. Per questa tipologia di contratto il canone è stabilito da accordi territoriali (vedi paragrafo su contratti a canone concordato) quindi l’importo deve oscillare all’interno di una forbice tra valori minimi e massimi fissati a livello locale per le locazioni a canone concordato. Il valore compreso tra il minimo ed il massimo previsto per la zona può essere tarato in funzione di una serie di parametri che vanno dalle caratteristiche dell’immobile, lo stato d’uso, presenza o meno di accessori e/o pertinenze.

CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO PER STUDENTI

È un contratto di durata compresa tra i 6 e i 36 mesi e si può stipulare sia con un singolo studente sia contemporaneamente con una pluralità di studenti universitari fuori sede. Può essere stipulato sia da persone fisiche, proprietarie di immobili, che da aziende per il diritto allo studio. Ovviamente è possibile, come indicato dall’Articolo 5 della legge 431, solo nei Comuni ove insistano sedi di università o sedi di distaccamenti delle medesime. Anche questa tipologia di contratto, come quello transitorio normale, prevede che il canone sia legato a quello stabilito su base territoriale per le locazioni a canone concordato (vedi paragrafo dedicato).

Ai fini dell’applicazione del canone calmierato in base agli accordi territoriali, il locatore dovrà farsi certificare dai conduttori che siano effettivamente studenti fuori sede. Qualora il conduttore, in presenza di certificazione, vada ad applicare un canone libero (ovvero di mercato), al contratto si potrà invocare la nullità. È altresì ammesso dalla norma che il contratto possa essere stipulato anche a nome dei genitori degli studenti, per ovvie ragioni di garanzia sul pagamento del canone.

La Legge di Bilancio 2018, ai commi 23 e 24 dell’art. 1, è intervenuta sui vantaggi fiscali previsti per questa tipologia contrattuale, modificando l’articolo 15 del TUIR (Testo Unico sull’Imposta di Registro). È prevista una detrazione fiscale del 19% dall’imposta lorda per i contratti transitori stipulati a favore di “studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università ubicata in un Comune diverso da quello di residenza, distante da quest’ultimo almeno 100 chilometri (e comunque in una provincia diversa) per un importo non superiore a 2.633 euro”. Inoltre, per il periodo d’imposta in corso fino al 31 dicembre 2018, il requisito della distanza ai fini della detrazione d’imposta è applicabile anche agli studenti che risiedono in uno dei Comuni della provincia ed è ridotto a 50 km per gli studenti residenti in zone montane o considerate disagiate.

CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO

Questa tipologia di contratto, come quello transitorio e per studenti, sono stati introdotti dal legislatore con la legge 431 del 1998, al fine di risolvere il problema che si manifestava nelle grandi città italiane dove l’offerta di alloggi, che spesso non riusciva a sopperire alla forte domanda, offriva maggiori garanzie ai locatori che potevano applicare un canone libero ai pochi conduttori che riuscivano a sostenerlo. Il canone concordato è un canone calmierato, quindi più basso di quello di mercato. Il comma 3 dell’art. 2 della legge 431 prevede infatti che i canoni su questi tipi di contratto siano fissati “in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori”.

Ruolo fondamentale ce l’hanno i singoli Comuni, che deliberano aliquote e soglie minime e massime all’interno delle quali possono oscillare i canoni concordati (le tabelle si possono facilmente consultare sul sito del Comune ove è localizzato l’immobile). Si parla comunemente di contratti 3+2. Il comma 5 stabilisce infatti la durata ed il rinnovo dei contratti,  i quali “non possono avere durata inferiore ai tre anni. Alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore” le cui motivazioni devono però ricadere tra quelle indicate nell’art. 3 (le stesse valide per la disdetta nei contratti a canone libero).

Trascorsi questi ulteriori due anni “ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo”; la comunicazione deve avvenire sempre secondo le modalità e le tempistiche già descritte nel capitolo dedicato ai contratti a canone libero, e anche in questi contratti, in caso di inerzia delle parti, “il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.

Risulta quindi chiaro il doppio intento del legislatore: da un lato, andare incontro alle esigenze di chi deve prendere una casa in affitto, ma non ha il potere d’acquisto necessario per farlo nel mercato libero; dall’altro, incentivare i proprietari a utilizzare la formula del canone concordato, dando loro in cambio benefici fiscali (alcuni dei quali validi anche per i conduttori).

I vantaggi fiscali sono:

  • sconto del 30% sull’imposta di registro divisa a metà tra le due parti
  • detrazioni d’imposta per gli inquilini in base ai loro redditi
  • abbattimento del 30% del canone su cui il locatore paga l’IRPEF, che si aggiunge alla detrazione forfettaria del 5%

Questi vantaggi non sussistono però nel caso in cui ci si avvalga del regime fiscale della “cedolare secca”, in vigore dal 2011. Si tratta di un’opzione facoltativa che può essere esercitata dal locatore e/o dal conduttore e che va comunicata al momento della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Questo regime si può applicare:

  • nelle 11 aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania)
  • in tutti i capoluoghi di provincia
  • nei Comuni ad alta densità abitativa e in quelli dichiarati in stato d’emergenza

In tutti questi casi, la cedolare secca forfettaria del 10% per i contratti a canone concordato sostituisce di fatto sia l’IRPEF (e relative addizionali), sia l’Imposta di Registro, sia l’Imposta di bollo. L’aliquota del 10% per la cedolare secca nei canoni concordati è stata introdotta con il decreto 47 del 28 marzo 2014, e successivamente rinnovata. La Legge di Bilancio 2018 ha prorogato questa aliquota fino al 31 dicembre 2019.

Per quanto riguarda i contratti a canone libero, invece, ricordiamo che l’aliquota per la cedolare secca rimane al 21%.

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