Vantaggi fiscali per acquisto, affitto o vendita della casa

Acquisto, vendita o affitto: vademecum sui vantaggi fiscali

15.09.2017

La guida redatta dall’ANCE sintetizza tutte le normative fiscali e i bonus nel settore edilizio

Una guida per facilitare investitori, professionisti ed imprese a muoversi tra le varie novità inerenti il settore immobiliare. Un vademecum per riassumere tutti questi cambiamenti per una consultazione rapida, efficace ed esaustiva. Nasce con questo intento la guida “Fisco e casa – cessioni locazioni e bonus”, redatta dal settore Fiscalità Edilizia dell’ANCE. La guida è articolata in varie sezioni. Entriamo nel dettaglio, analizzando in maniera approfondita i punti che ci interessano più da vicino, dedicando agli altri una sintesi rapida (chiunque volesse saperne di più può consultare la guida).

 

CESSIONE DA PRIVATI E IMPRESE

La prima parte della guida si concentra su questo aspetto del settore, suddividendolo in “Cessione da privati” e “Cessione da imprese”.

Indica le varie categorie catastali, elenca le principali tasse ed imposte che si pagano all’atto di acquisto di questo tipo di immobili, suddividendo ovviamente tra Prima casa e abitazioni diverse dalla prima, e dando indicazioni precise nel caso di cessione da imprese non costruttrici o di cessione da imprese costruttrici o ristrutturatrici.

 

LOCAZIONI DA PRIVATI E IMPRESE

In questa seconda parte si entra nel settore delle locazioni, divisa giustamente in locazione da privati e da imprese.

Nel caso di locazione da privati, la guida entra nel dettaglio indicando le differenze tra il “Regime Ordinario” di tassazione e il “Regime Alternativo”, meglio conosciuto come “Cedolare Secca”.

Nei casi invece di locazione da imprese, si indicano le disposizioni in merito alle imposte dirette (IRES) e a quelle indirette (IVA/Registro).

 

AGEVOLAZIONI FISCALI PER L’ACQUISTO DELLA CASA

La terza ed ultima sezione della guida è quella che ci interessa più da vicino, in quanto sintetizza tutti i vantaggi, gli sgravi fiscali, le agevolazioni ed i bonus attualmente previsti dalla normativa in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo. È divisa in due sezioni: incentivi per la casa e incentivi per la riqualificazione (che saranno analizzati in un articolo successivo).

 

INCENTIVI PER L’ACQUISTO DELLA CASA

 

Bonus IRPEF 50% per acquisto di abitazioni ristrutturate

Questa norma prevede che, nel caso in cui una persona fisica acquisti un’abitazione all’interno di fabbricati interamente ristrutturati (secondo il D.P.R. 380/2001) comprandola entro 18 mesi dal termine dei lavori direttamente dall’impresa di costruzione o ristrutturazione o dalla cooperativa edilizia, le sarà riconosciuta una detrazione IRPEF pari al 50% di un importo corrispondente al 25% del corrispettivo di acquisto, fino ad un limite massimo di 96mila euro per unità immobiliare. Dal 1 gennaio 2018, al netto di eventuali proroghe, la detrazione tornerà al 36% per un limite massimo di 48mila euro, come era previsto dal D.P.R. 917/1986 – TUIR, poi prorogato e modificato ad inizio millennio.

 

Detrazione 50% dell’IVA per acquisto di abitazioni in classe energetica A-B

Questa specifica possibilità è già stata illustrata in un recente articolo.

 

Acquisto abitazioni antisismiche in zona sismica 1

Una delle ultime novità normative è l’estensione del cosiddetto “sismabonus” anche all’acquisto di abitazioni antisismiche che si trovano nei Comuni della zona a rischio sismico 1.

Queste case devono essere vendute dalle imprese di costruzione o ristrutturazione e devono derivare da interventi di demolizione e ricostruzione.

Un incentivo del genere serve essenzialmente a incrementare le operazioni di acquisto, da parte delle imprese di settore, dei fabbricati da demolire e ricostruire, prevedendo anche una variazione volumetrica in linea con le norme urbanistiche.

In che cosa consiste l’incentivo? Presto detto.

Detrazione pari al 75 %, cioè all’85% del prezzo di vendita, fino all’importo massimo di 96mila euro, per gli acquirenti delle singole abitazioni. Questa detrazione si recupera in 5 quote annuali in sede di dichiarazione dei redditi, nel caso di acquisto nei 18 mesi successivi al termine dei lavori. In caso contrario, l’acquirente può scegliere per la cessione del credito d’imposta corrispondente all’importo detraibile.

 

Bonus Acquisto abitazioni da locare

Beneficio fiscale ai fini IRPEF usufruibile in caso di acquisto di abitazioni (non di lusso) nuove o ristrutturate, o costruite in appalto, in classe energetica A o B, e destinate nei 6 mesi successivi a locazione a canoni “agevolati” per almeno 8 anni consecutivi.

Questo beneficio, valido fino al 31 dicembre 2017, consiste in due tipologie di agevolazioni tra le quali poter scegliere:

  • Deduzione IRPEF pari al 20% del prezzo dell’immobile, Iva inclusa, per un limite massimo di 300mila euro (deduzione massima quindi di 60mila euro, ripartita in 8 quote annuali da 7.500 euro).
  • Deduzione dall’IRPEF degli interessi passivi relativi ai mutui contratti per l’acquisto delle abitazioni oggetto dell’agevolazione (la deduzione in questo caso è limitata alla quota degli interessi riferibile ad un mutuo massimo di 300mila euro, e non è legata alla durata minima di 8 anni del contratto di locazione, ma opera per l’intera durata del mutuo).

Questa deduzione non è cumulabile con la detrazione IRPEF del 50% indicata in precedenza e valida per acquisto diretto dall’impresa di abitazioni integralmente ristrutturate.

 

Leasing Abitativo

Ultima ma non meno importante, questa agevolazione, prevista fino al 2020, riconosce vantaggi fiscali per i giovani che acquistano la loro abitazione principale tramite questo sistema del Leasing Abitativo, secondo quanto previsto all’Art. 1, commi 76-84 della Legge di Stabilità 2016.

Se l’acquirente ha meno di 35 anni, reddito complessivo inferiore ai 55mila euro, la detrazione IRPEF del 19%, già applicabile sugli interessi passivi dei mutui per l’acquisto della prima casa, sarà estesa anche ai canoni derivanti dal contratto di leasing (per una cifra massima di 8mila euro l’anno) e al prezzo di riscatto dell’immobile, fino a un massimo di 20mila euro.

Stesso criterio, ma con tetti dimezzati (rispettivamente 4mila e 10mila euro) per gli acquirenti con 35 o più anni, con reddito complessivo sempre inferiore o pari a 55mila euro.

Questi vantaggi si applicano a tutti i contratti conclusi entro il 31 dicembre 2020.

Sono previste agevolazioni anche per le società di leasing, le banche o gli intermediari finanziari che hanno l’autorizzazione per svolgere questo tipo di attività, che comprano immobili non di lusso per concederle in leasing ai soggetti indicati in precedenza. Il vantaggio consiste nel pagamento di un’Imposta di Registro con aliquota agevolata (1,5% invece del 9%).

Se invece, infine, l’acquisto è soggetto ad IVA, e l’abitazione, sempre non di lusso, viene comprata da parte delle società di leasing direttamente da un’impresa costruttrice, entro 5 anni dalla fine dei lavori e nel caso in cui sia ceduta in leasing ai soggetti suindicati (giovani con reddito sotto i 55mila euro), l’IVA sarà pagata con l’aliquota al 4% invece che al 10%.

Anche questa normativa relativa all’imposta di registro o all’Iva agevolata ha decorrenza fino al 31 dicembre 2020.

Per quanto riguarda invece la riqualificazione immobiliare, tutti i bonus e gli incentivi previsti sono approfonditi in un altro articolo.

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