detrazione iva acquisto immobili

Detrazione Iva per acquisto immobili: istruzioni per l’uso

10.06.2017

Termine prorogato al 31 dicembre 2017 per la detrazione dell’IVA per l’acquisto di immobili, ecco come accedere a questo vantaggio fiscale.

 

Buone notizie da Palazzo Chigi per chi decide di acquistare case ad alta efficienza energetica anche nel 2017. È stata infatti prorogata al 31 dicembre 2017 la possibilità di ottenere la detrazione Irpef del 50% dell’IVA pagata in caso di acquisto di un immobile ad uso residenziale di classe energetica A o B.

Questa opportunità, già inserita nella Legge di Stabilità 2016, è stata reinserita nel decreto “Mille Proroghe” di quest’anno solare, poi confluito nella Legge n° 19 del 27 febbraio 2017. La Legge del 2016 aveva stabilito che, in presenza di determinate condizioni, l’acquirente avesse una detrazione pari al 50% “dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto” e che la detrazione fosse “ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi”.

 

CONDIZIONI PER LA DETRAZIONE DELL’IVA

Ma quali sono le condizioni per accedere alla detrazione? Eccole riassunte nel dettaglio.

  1. Innanzitutto, l’immobile che si acquista deve essere in classe energetica A o B
  2. Inoltre l’immobile deve essere ad uso residenziale: come per la norma del 2016, non essendoci specifiche ulteriori, la detrazione sarà quindi applicabile anche per le cosiddette “seconde case” o per immobili acquistati a scopo di locazione
  3. La detrazione è estesa anche alle pertinenze purché l’atto di queste avvenga contestualmente all’acquisto dell’immobile principale
  4. L’immobile deve essere acquistato da soggetti privati
  5. L’immobile deve essere rogitato entro e non oltre il 31.12.2017
  6. L’immobile deve essere venduto direttamente dall’azienda costruttrice
  7. Rientrano nelle categorie che possono usufruire dell’agevolazione anche gli immobili considerati di lusso
  8. La detrazione può essere cumulata con altre agevolazioni Irpef, ma con specifiche restrizioni per le seconde

Sul punto 6 si era successivamente espressa anche l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 20/E del 18 maggio 2016, con riferimento anche alla proroga per il 2017. Nella circolare si specifica che, per “azienda costruttrice” non si intende, in senso ristretto, solo l’azienda che abbia edificato l’immobile, ma anche l’impresa di “ripristino” o “ristrutturatrice” che abbia effettuato gli interventi previsti dall’Art. 3 del “Testo Unico dell’Edilizia” (decreto del Presidente della Repubblica 6-6-2001, n° 380).

È inoltre importante specificare che la vendita deve essere effettuata, come già indicato, direttamente da questo tipo di aziende, escludendo quindi da questa opportunità fiscale tutte le compravendite in cui si verifichino acquisti intermedi.

È bene infine ricordare le questioni risolte e chiarite dall’Agenzia delle Entrate all’interno della Circolare 12/E dell’8 aprile 2016, pubblicata successivamente all’entrata in vigore della Legge di Stabilità 2016 ed ovviamente ancora valida vista la proroga a fine 2017.

Le domande a cui l’agenzia ha risposto sono:

  1. è detraibile l’IVA anche per case costruite da più di 5 anni?
  2. è detraibile l’IVA nel caso in cui l’impresa costruttrice, in attesa di acquirenti, abbia messo quell’immobile in locazione?

Al punto 7.1 della Circolare si specifica che, in base all’Art. 9 del decreto legislativo n° 83 del 2012 (cosiddetto “decreto Sviluppo”), la cessione di immobili ad uso residenziale da parte delle imprese può essere soggetta ad IVA anche nel caso in cui siano trascorsi più di cinque anni dal termine dei lavori. Tutto ciò a patto che l’impresa stessa abbia espresso in maniera palese questa opzione, cioè che abbia dichiarato esplicitamente di volersi avvalere dell’imposizione dell’IVA in sede di futura cessione dell’immobile. In presenza di questa dichiarazione d’intenti del costruttore, essendo la cessione d’immobile soggetta a IVA, può avere luogo anche la detrazione IRPEF prevista dalla Legge di Stabilità 2016 e prorogata a tutto il 2017.

Infine, sempre al punto 7.1 si trova la risposta data dall’Agenzia delle Entrate alla seconda questione. In questo caso l’Agenzia, non essendo esplicitamente scritto il contrario nelle norme, e quindi facendo valere il criterio del silenzio-assenso, si è espressa positivamente, concedendo quindi la detrazione del 50% dell’IVA ai fini Irpef anche in caso di acquisto di un immobile precedentemente dato in locazione dall’impresa costruttrice.

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