31.10.2019

Compravendite immobiliari: la consegna differita non equivale al comodato

Questa fattispecie non è soggetta al pagamento dell’imposta di registro, secondo quanto indicato recentemente dall’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente risposto a un contribuente che sostiene che l’accordo per una consegna differita di un’abitazione successivamente al rogito non sia un contratto di comodato e quindi non sia soggetto al pagamento dell’Imposta di Registro. Nell’interpello posto all’Agenzia, si specifica che due contribuenti hanno stipulato un contratto preliminare con cui si trasferisce la proprietà di un immobile ad uso abitazione. Nel preliminare è previsto specificatamente che la consegna dell’immobile debba avvenire entro e non oltre i 15 giorni successivi al rogito. Il contribuente, attraverso il notaio istante, prospetta all’Agenzia delle Entrate che tale accordo non debba essere considerato un contratto di comodato, ovvero un ulteriore e diverso contratto rispetto alla vendita, e che quindi non sia dovuto il pagamento dell’imposta di registro fissa, come indicato, per i contratti di questo genere, nell’articolo 5, Tariffa, Parte Prima del TUIR.

Secondo il contribuente si tratta di “una semplice disciplina della consegna della cosa venduta” quindi non contratto, ma “obbligazione disciplinata nel tipo vendita”, non sottoposta quindi all’imposta di registro, secondo quanto indicato nell’Art. 1476 del Codice Civile in cui si specifica che tra gli obblighi principali del venditore c’è quello “di consegnare la cosa al compratore” e nel successivo Art. 1477, in cui indica ulteriormente che “la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita”. Questa frase sottintende che nel nostro ordinamento sia prevista la fattispecie della consegna differita, difatti nel Codice si specifica che la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trova al momento della vendita, dando per assodato quindi che la consegna contestuale non sia un elemento essenziale della vendita. Inoltre, nel settore immobiliare, secondo il notaio e il contribuente, solitamente si ha una consegna delle chiavi fittizia, visto che realmente l’immobile si consegna all’acquirente in un momento successivo.

Il notaio nell’interpello sottolinea anche la differenza che intercorre tra consegna differita, caso in cui all’acquirente non è consentito chiedere la consegna del bene prima che sia scaduto il termine fissato tra le parti, e comodato, fattispecie in cui, invece, al proprietario la legge consente di chiedere la restituzione immediata del bene nonostante la pattuizione di un termine, come scritto nell’art. 1809, comma 2 del Codice. Insomma, secondo la legge la consegna del bene è regolamentata diversamente nel caso della vendita e del comodato, infatti nella vendita si parla di consegna, nel comodato, come appena visto, di restituzione. Nell’interpello il notaio indica anche una serie di orientamenti giurisprudenziali che, per ragioni di tempo, sintetizziamo senza approfondire, invitando chi volesse saperne di più a leggere il testo integrale della risposta dell’Agenzia delle Entrate.

Sinteticamente:

  • la Cassazione ha stabilito che nei contratti preliminari l’eventuale indicazione specifica di una consegna anticipata della cosa sia da considerare comodato;
  • nel contratto preliminare la consegna anticipata non avviene adempiendo ad un obbligo di legge, visto che il venditore non è obbligato a consegnare la cosa, mentre nel contratto di vendita la consegna, sia essa contestuale o differita, avviene in adempimento ad un obbligo di legge, essendo il venditore obbligato alla consegna della cosa.

Per questo la consegna differita, sostiene il notaio richiedente, non deve essere sottoposta ad imposta di registro fissa, perché non è effetto di un altro contratto, ma una semplice “modalità concordata di adempimento di un’obbligazione derivata di natura non negoziabile”.

L’Agenzia delle Entrate, nel rispondere al notaio istante, parte dall’Art. 1376 del Codice Civile che specifica che “nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale, ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso legittimamente prestato. Questo è il principio consensualistico in vigore nel nostro ordinamento che stabilisce che, nei casi normali, il contratto produca i suoi effetti quando i contraenti si scambiano il consenso libero e condiviso, e non quando il bene viene consegnato materialmente da una parte all’altra. Uno dei contratti principali che è soggetto a questo principio consensualistico è proprio il contratto di compravendita, nel quale gli effetti traslativi si manifestano al momento del consenso delle parti, senza che il venditore consegni materialmente e contestualmente il bene al compratore. La consegna della cosa è quindi un mero obbligo esecutivo di un accordo già manifestatosi con lo scambio della volontà delle parti. Per quanto riguarda i tempi di consegna del bene oggetto di compravendita, l’Agenzia cita alcune sentenze passate della Cassazione da cui in sintesi emerge che, secondo il testo dell’Agenzia stessa, “per poter qualificare il titolo giuridico in base al quale il venditore continua a mantenere il possesso materiale dell’immobile compravenduto”, sia necessario “analizzare le pattuizioni contrattuali” ovvero i contratti singoli e i patti in esso inseriti tra le parti.

Nella fattispecie in esame, l’Agenzia concorda con quanto sostenuto nell’interpello dal notaio istante ovvero che la consegna differita, così come stabilita nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, non sia un contratto di comodato. Nell’Art. 1803 del Codice Civile si legge infatti che “il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”. Nel caso specifico, analizzando il preliminare in oggetto, l’Agenzia asserisce che in esso non si trovano elementi né fattuali né normativi che specifichino che tra le parti sia stato sottoscritto un contratto di comodato, mancando sia il riferimento alla durata del comodato stesso e all’obbligo di restituzione dell’immobile. L’Agenzia ritiene quindi che la consegna differita dell’immobile, nel caso in oggetto, sia una “modalità concordata di adempimento dell’obbligazione del venditore”, fattispecie che quindi non è soggetta al pagamento dell’imposta di registro, come sostenuto anche dal contribuente e dal notaio nell’interpello.

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