Bonus prima casa: che succede se nel quinquennio si vende e si acquista nuda proprietà?

14.09.2018

La Cassazione ha disposto in merito a un caso complesso relativo alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Se si vende un immobile su cui si gode del bonus prima casa entro i primi cinque anni dal suo acquisto, e si compra un altro immobile in nuda proprietà, su quest’ultimo non si potrà usufruire dell’Imposta di Registro agevolata né delle altre fattispecie riconducibili al suddetto bonus. È quanto emerge dalla Sentenza n° 17148 del 28/06/2018 della Corte di Cassazione, la quale è stata coinvolta nel merito dall’Agenzia delle Entrate, che aveva ricorso in Cassazione dopo essere stata sconfitta in sede di CTR (Commissione Tributaria Regionale) in Toscana. Andiamo con ordine.

IL CASO RELATIVO AL BONUS PRIMA CASA SOTTOPOSTO ALLA CASSAZIONE

Un contribuente residente in Toscana aveva venduto un appartamento, acquistato meno di cinque anni prima, sul quale godeva dell’agevolazione prima casa, e successivamente riacquistato, entro un anno dalla vendita, la quota indivisa di un quarto della nuda proprietà di un altro immobile.

Ricordiamo che la legislazione italiana prevede l’obbligo di rimanere in possesso della “Prima casa” per almeno cinque anni oppure, in caso di cessione di questa nei primi cinque anni, l’obbligo che entro un anno si riacquisti un altro appartamento assimilabile ad abitazione principale. Il contribuente toscano aveva quindi presentato la documentazione prevista, richiedendo di avvalersi dell’aliquota d’imposta ridotta anche per il nuovo immobile, o meglio per la quota da lui acquistata in nuda proprietà, indicandola appunto come abitazione principale.

L’Agenzia delle Entrate, però, revocava l’agevolazione fiscale spettante per la prima casa, appellandosi all’interpretazione della nota II bis, comma 4 dell’articolo 1 della Tariffa parte I allegata al Dpr 131/1986, ovvero il TUIR. Nel succitato comma si specifica che

“in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici… prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30% delle stesse imposte”.

L’Agenzia, quindi, riteneva che la quota del nuovo immobile in nuda proprietà non fosse assimilabile all’acquisto di una nuova abitazione principale, e revocava quindi le agevolazioni IVA previste sul precedente immobile, perché venduto nel primo quinquennio. Il contribuente ricorreva allora presso la Commissione Tributaria Regionale che ribaltava la decisione dell’Agenzia delle Entrate, ritenendo corretto e fondato il ricorso del cittadino, affermando che lo stesso aveva dimostrato di aver destinato l’immobile oggetto del riacquisto a propria abitazione principale, seppur in nuda proprietà. L’Agenzia delle Entrate, quindi, ricorreva in Cassazione per “violazione e falsa applicazione dell’art. 1, nota II bis, comma 4, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986”.

LA SENTENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, specificando innanzitutto

“che l’acquisto della nuda proprietà di un immobile, tanto più che intervenuto solo per una quota, non costituisce un titolo giuridico idoneo e sufficiente a porre in essere un siffatto atto di destinazione, non consentendo di conseguire quella disponibilità del bene indispensabile per la destinazione dello stesso a propria abitazione principale e a nulla rilevando l’eventuale trasferimento della residenza da parte dell’acquirente”.

La Corte è inoltre entrata nel merito dell’ultima frase del suddetto comma 4 della nota II bis, quella che indica la permanenza dell’agevolazione prima casa in caso di riacquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita della prima casa nel primo quinquennio dal suo acquisto. In sintesi, la Cassazione, a seguito di una lunga analisi concettuale, è giunta a indicare il principio giuridico per cui quest’ultima frase decade, e quindi decade l’agevolazione prima casa, nel caso in cui il contribuente “entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con tale agevolazione, proceda all’acquisto della nuda proprietà di altro immobile”. Questo perché la nuda proprietà, indica in conclusione la Cassazione, non permette al proprietario un uso e un godimento pieno ed esclusivo dell’immobile, ed è quindi irrilevante, ai fini giuridici, che egli vi abbia trasferito la residenza e che egli possa anche ottenere, a mezzo di contratti o autorizzazioni concesse da parte di terzi, il diritto a usare l’immobile, essendo questi eventi non legati direttamente all’atto di acquisto, che è l’unico atto su cui si possa valutare l’esistenza dei requisiti per accedere all’agevolazione prima casa.

 

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