Bonus Prima Casa per immobile acquistato senza agevolazioni
27.09.2019

Bonus Prima Casa applicabile in caso di vendita di immobile acquistato senza agevolazioni

L’Agenzia ha risposto positivamente all’interpello di due coniugi

Recentemente l’Agenzia delle Entrate è tornata a chiarire una questione riguardante l’agevolazione fiscale spesso impropriamente denominata “bonus prima casa”. Nello specifico, ha risposto a due coniugi che hanno dichiarato di voler acquistare un’abitazione principale su cui usufruire delle agevolazioni, essendo già in possesso di un appartamento acquistato prima dell’entrata in vigore delle agevolazioni stesse, e che quindi si sono rivolti proprio all’Agenzia per dirimere la questione e comprendere se, rispettando tutti i requisiti di legge, la loro fattispecie possa rientrare nella casistica su cui poter applicare il “bonus prima casa”.

Il quesito

Andiamo con ordine e partiamo dal quesito posto dai due coniugi con l’interpello n°377/2019. Il quesito è posto dalla già citata coppia di coniugi che intendono comprare un’abitazione di categoria A/7 da una società costruttrice. Questa compravendita è soggetta ad Iva. L’immobile si trova nello stesso Comune in cui i coniugi hanno già un’abitazione di loro proprietà, ma la coppia chiede di poter usufruire dell’aliquota agevolata prevista per l’acquisto della prima casa, dichiarando di voler vendere l’abitazione attuale entro un anno dall’acquisto della nuova, secondo quanto previsto dalla normativa per l’agevolazione prima casa. I coniugi ritengono di essere in diritto di fare tale operazione perché la loro casa attuale è stata acquistata nel 1990, quando non c’era distinzione tra le aliquote Iva per l’acquisto delle abitazioni e tutti gli atti di compravendita erano soggetti all’aliquota del 4%. Di fatto, sostengono i coniugi, nel 1990 loro erano nelle condizioni di poter usufruire delle agevolazioni prima casa, ma non essendo ancora previste tali agevolazioni dalla normativa dell’epoca, non ne hanno usufruito, e questo, secondo quanto dichiarato anche dall’Agenzia stessa nella Circolare n°19/E del 2001, è sufficiente a giustificare  la loro richiesta.

Risposta dell’Agenzia

L’Agenzia delle Entrate, nel formulare la sua risposta, stabilisce innanzitutto il principio per cui le agevolazioni prima casa spettano anche quando il nuovo acquisto sia soggetto al pagamento dell’IVA, come nel caso dei coniugi, i quali intendono acquistare il nuovo appartamento da una società di costruzioni. Il comma 4-bis della nota all’Art. 1 della Tariffa, parte prima del TUIR, comma già citato dai coniugi in sede di interpello come norma a loro favore e introdotto dalla legge finanziaria del 2016, prevede la deroga temporale, indicando che “l’aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto” con i quali l’acquirente si trova ad avere due immobili nello stesso Comune, ma perché l’aliquota agevolata si applichi l’acquirente deve impegnarsi affinché “l’immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto”, pena l’applicazione dell’Iva non agevolata. L’Agenzia delle Entrate, nel caso dei due coniugi interpellanti, afferma che la condizione indicata nel comma 4-bis sia soddisfatta, anche se l’abitazione in possesso dei coniugi acquistata nel 1990 non ha goduto delle agevolazioni prima casa. L’Agenzia infatti ribadisce che l’appartamento fu acquistato quando l’aliquota prevista era unica al 4%, visto che la distinzione delle aliquote Iva per l’acquisto di immobili è stata introdotta in Italia nel 1993 con il Dl 155/1993.

L’Agenzia quindi, in conclusione, sostiene che i due coniugi possano usufruire delle agevolazioni prima casa, se rispettano le seguenti condizioni:

  • che possano dimostrare che l’immobile in loro possesso sia stato acquistato nel 1990, o comunque prima della distinzione tra le aliquote introdotta nel 1993, e che sia stato acquistato da una società costruttrice
  • che tale immobile sia l’unico in loro possesso nel Comune di residenza
  • che nessuno dei due coniugi, al momento della stipula del contratto d’acquisto del nuovo immobile, sia proprietario di altri immobili in Italia acquistati con i benefici prima casa
  • che i coniugi rispettino i requisiti dell’agevolazione prima casa, soprattutto quello relativo all’alienazione dell’immobile in loro possesso entro un anno dall’acquisto del nuovo
  • che entrambi gli immobili, sia quello in loro possesso, sia quello che intendono acquistare con le agevolazioni, sia classificati nelle categorie diverse da A1, A8 e A9

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