06.11.2019

Agevolazioni fiscali su aste e donazioni immobiliari: chiarimenti

Due interventi dell’Agenzia delle Entrate precisano l’applicabilità delle agevolazioni sulle tariffe nei due casi particolari

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente risposto a due distinti interpelli di contribuenti relativi a questioni legate agli incentivi fiscali e ai cosiddetti “bonus” in due casi piuttosto particolari, sui quali l’Agenzia si è espressa salvando entrambe le agevolazioni “in bilico”. Scopriamo di che si tratta.

Nel primo quesito, l’Agenzia si è espressa con la Risposta n° 442/2019 in merito alla richiesta di una società che nell’ottobre 2016 aveva ricevuto in suo favore un decreto di trasferimento di un immobile acquistato all’asta sul quale è stata applicata l’agevolazione prevista nell’Art.16 del D.l. n° 18 del 14/02/2016. Questa normativa prevede che, nel caso di atti di trasferimento della proprietà su beni immobili emessi nell’ambito di procedure giudiziarie di espropriazione immobiliare, tali atti siano “assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni. Successivamente la Legge di Stabilità 2017 ha innalzato questo termine a 5 anni invece di 2. Per questo, la società ricorrente ritiene che questa normativa si possa applicare al caso in questione e che la società stessa possa procedere all’alienazione del bene presentando “l’istanza di ricalcolo dell’imposta in misura ordinaria e dei relativi interessi, entro 5 anni (e non più due anni) dall’acquisto in asta”. L’Agenzia, nella risposta, cita il comma 3 del già citato D.L. 18 del 14/02/2016, così come modificato dalla Legge di Stabilità 2017, che ha di fatto prorogato il termine delle indicazioni relative al comma 1, posticipandolo dal 31 dicembre 2016 al 30 giugno 2017. L’Agenzia, interpretando quindi l’orientamento giurisprudenziale, concorda con l’istante riguardo alla possibilità di rivendere l’immobile entro 5 anni e non 2 senza incorrere nelle sanzioni previste in caso di decadenza dell’agevolazione, ribaltando quindi la decisione che aveva portato la società a ricorrere.

Passiamo ora al secondo quesito posto all’Agenzia da un contribuente che, nel 2005, ha donato ai suoi genitori un’abitazione sulla quale aveva usufruito delle agevolazioni “prima casa” dopo averla acquistata nel 1998. Lo stesso contribuente dichiara inoltre di aver acquistato, nel 2006, un altro immobile, sito in un Comune diverso da quello donato ai genitori, su cui ha usufruito delle agevolazioni “prima casa”. L’istante dichiara di voler risolvere “per mutuo consenso” l’atto di donazione del 2005, e chiede all’Agenzia se tale atto determini o meno la decadenza del “Bonus prima casa” sull’appartamento acquistato nel 2006. L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n° 443/2019, sostiene che il mutuo consenso sia considerabile come espressione dell’autonomia delle due parti del contratto che possono quindi regolare gli effetti prodotti da un contratto precedente, anche riguardo al trasferimento di diritti reali immobiliari. Inoltre, va specificato che l’ordinamento giurisprudenziale evidenziato anche dalla Suprema Corte, indica che le agevolazioni, in questo caso quelle legate alla prima casa, siano legate non ad un atto in quanto tale, ma agli effetti che tale atto produce.

Quindi, sintetizzando in maniera più comprensibile, il mutuo consenso regola gli effetti prodotti da un contratto precedente, e tra questi effetti ci sono anche le agevolazioni. Nel caso in questione, visto che l’accordo con cui avviene la “retrocessione” del bene donato nuovamente in capo all’originario donante configura un nuovo contratto di donazione, l’Agenzia ritiene che l’eventuale risoluzione per mutuo consenso dell’atto di donazione non abbia come conseguenza la perdita delle agevolazioni sul nuovo appartamento. Questo perché, al momento della stipula dell’atto di compravendita, il precedente immobile è già stato oggetto di donazione in una data anteriore al secondo acquisto, e questo non è tra le cause ostative previste dalla Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUIR.

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