Affitto della prima casa: tutto quello che c’è da sapere su agevolazioni e tasse

16.01.2018

La locazione non comporta la perdita dei benefici goduti in occasione dell’acquisto dell’immobile

 

 

Affittare la prima casa è possibile senza perdere le agevolazioni delle quali si è beneficiato all’acquisto della stessa? La risposta e senza dubbio sì, ovviamente in base a condizioni che variano a seconda dei casi: di seguito prendiamo quindi in considerazione le diverse fattispecie per fornire un quadro complessivo in materia.

AFFITTO PRIMA CASA: AGEVOLAZIONI

Chiariamo subito un punto fondamentale: affittare la prima casa non comporta la perdita delle agevolazioni godute al momento dell’acquisto. Non è infatti obbligatorio essere residenti nell’abitazione registrata come prima casa: la normativa, a questo proposito, prevede nello specifico che “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.
Inoltre nel merito della questione relativa alla locazione della prima casa, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che “la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell’immobile”.

AFFITTO PRIMA CASA: TASSE

Le agevolazioni alle quali si è avuto accesso per l’acquisto della prima casa non vengono quindi revocate anche se questa viene affittata. Per quanto riguarda tuttavia le imposte IMU (Imposta Municipale Unica) e TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili), in caso di affitto della prima casa il regime fiscale cambierà inevitabilmente. Sgravi ed esenzioni previste per queste due tasse sono infatti validi se si ha la residenza nella prima casa, ma se questa viene invece affittata e si sposta quindi la residenza altrove, l’immobile, pur rimanendo prima casa, non viene più considerato abitazione principale. Inoltre si dovranno ovviamente pagare le tasse sui canoni di affitto riscossi che vengono considerati come reddito.

 

AFFITTO PRIMA CASA CON MUTUO

Ovviamente è possibile affittare la prima casa anche se questa è stata acquistata stipulando un mutuo ipotecario: l’unico vincolo resta quello di mantenere la residenza nello stesso Comune dell’immobile. Tuttavia in questo caso si perdono i benefici relativi alla detrazione degli interessi passivi del mutuo. Anche in questo caso infatti, per poter scaricare dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi è necessario che la casa acquistata con il relativo mutuo sia l’abitazione principale e quindi quella in cui si ha la residenza.

 

AFFITTO PRIMA CASA PERDITA BENEFICI

Se non accade in nessuna delle fattispecie precedentemente considerate, quando si verifica allora la perdita delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa? Sono tre i casi nei quali questo accade:

  • falsità delle dichiarazioni fatte nell’atto di acquisto e che hanno permesso di accedere ai benefici
  • mancato trasferimento della residenza nel comune dove è situato l’immobile acquistato entro e non oltre 18 mesi dall’acquisto stesso
  • vendita o donazione dell’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto

In quest’ultimo caso tuttavia la decadenza dei benefici si può evitare se, entro un anno, si acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

In caso di decadenza dalle agevolazioni sull’acquisto della prima casa si incorre in ingenti sanzioni:

  • pagamento della differenza d’imposta non versata
  • pagamento degli interessi
  • sanzione pari al 30% dell’imposta stessa
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